そもそも金利ってなに？
金利とは借りたお金に対する利子（いわばレンタル料）のことで、割合（%）で表すことが多いです。
例えば、100万円を借りて1年後に105万円を返したとすると、
元金100万円
利子 5万円
5 ÷ 100 × 100＝ 5% ←金利5%
ということになります。
通常、住宅ローンの金利は年利で表していますから、35年返済であれば35年分の金利の支払いが必要です。
住宅ローンの金額自体が何千万円と高額で、しかも30年以上と長い期間をかけて返済するため、金利も同じように負担となっていきます。
金融機関によって住宅ローンの金利には違いがあるので、必ず見比べ、チェックしたいですね。
金利の種類は大きく分けて3つ
金利タイプは大きく分けて3つあります。
①変動金利
借入期間中にわたって、金利が変動するタイプです。 ほかの金利タイプよりも最初は一番金利が低いですが、金利上昇のリスクがあります。
②変動金利（固定金利期間選択型）
変動金利型に固定金利期間特約を付けて、最初の〇年間だけ金利〇％とうたい、金利を一定の期間だけ固定するタイプです。
固定期間は3年、5年、10年などと複数の期間から選ぶことができます。
固定金利期間が長くなるほど借り入れ当初の金利が高くなる傾向があります。
固定金利期間中は金利が決まっているので毎月返済額も元金の減り方も固定され、将来の返済計画が立てやすいです。
固定金利期間が過ぎたあと、再度変動金利型か固定金利期間選択型かを選ぶことができます。
③全期間固定金利
金利が借入期間中、ずっと約束された金利で変わらないタイプです。
借り入れ当初に約束されたとおり、金利が変わらないため、長期的に返済の計画が立てやすいのがメリットです。
一方で、変動金利タイプに比べて金利が高めなのがデメリットです。
住宅ローンの最低金利（最優遇金利）とは
優遇金利とは、文字通り「優遇」される金利のことです。
「店頭金利（基準金利）」からこの優遇金利を差し引いて実行されるので、支払額が抑えられます。
例えば、店頭金利が2.475％で、優遇金利が1.6%だとすれば、0.875%の金利で融資実行されます。優遇金利は金融機関によって異なり、実際に住宅ローンを利用する際には店頭金利ではなく、優遇金利を差し引いた金利が適用されます。
最優遇金利とは、その金融機関における優遇金利の中でも最も低い金利です。
金融機関によって条件は異なります。
優遇金利の種類
優遇金利には「当初優遇」と「通期優遇」の2種類があり、それぞれで返済内容が変わります。
詳しく見てみましょう。
【当初優遇】
「当初引き下げプラン」などとも呼ばれる当初優遇では、決められた（当初）期間とそれ以降の優遇金利が変わります。
例えば「当初5年2.15％優遇で、その後1.35％優遇」などです。
通期での優遇金利と比べて、当初数年間の金利水準が、より低く設定されているのがメリットと言えるでしょう。
当初優遇の期間が過ぎると、その後の金利の引き下げ幅は小さくなります。
【通期優遇】
通期優遇では、借り入れ当初から完済まで優遇金利が変わりません。
優遇幅は当初優遇に比べて小さいものの、完済まで優遇幅が変わらないため、返済計画が立てやすくなります。
必ずしも再優遇金利が適用されるわけではない
優遇金利は、誰もが利用できるものではありません。
利用に関しては条件が設定されています。
例として、以下のようなものが挙げられます。
- 給与振込口座を開設する
- 年収や勤務形態
- 勤務先の会社規模
- 過去の取引実績
- ネットバンキングの利用契約をする
- 自己資金を10%以上あるいは20％以上用意できる
- 返済比率を抑える、または借入期間を短めにする
- 団信がつかない（自分で別途保険契約をする）
これら条件が多く揃った場合に最優遇金利が適用されます。
返済期間等の条件はホームページにて公開していることが多いので、自分にとって有利な条件があるかどうかを事前に調べてみると良いでしょう。
過去の取引実績などは銀行にとっての良い条件であり、あくまでも決定権は銀行にあります。
その銀行でどこまで金利を優遇してもらえるかは、事前審査（場合によっては本審査）を受けてみると良いでしょう。
また、フラット35には優遇金利が適用される「フラット35S」という商品があります。
省エネルギー性や耐震性などに優れた物件を購入する場合には、一定期間、借入金利が引き下げられます。
各金融機関ごとの最低金利一覧
