住宅ローン事前審査とは？
中古マンションの購入にあたり住宅ローンを組む際に、購入者が必ず行うのが住宅ローン事前審査です。
銀行などの金融機関に、買主がご自身の免許証や源泉徴収票（or 確定申告書類）などの必要書類を提出し、住宅ローンをいくら、何年間返済で借りられるのかを審査してもらうものです。
この記事ではその住宅ローンについて、いつ、どの金融機関で行うべきかなど、買主が押さえるべき住宅ローン事前審査のポイントについてご説明いたします。
住宅ローンの事前審査はいつ行うべきか？
事前審査をするタイミングは内見前と内見後の2つ
銀行の住宅ローン事前審査を行うタイミングは大きく分けて2つあります。
それは 「内見前」と「内見後（購入の意思が固まってから）」です。
それぞれ少し意味合いが違います。
①内見前に行う住宅ローン事前審査
→買主が売主に対し、マンション購入にかかわる交渉を優位に進めるため。（必須ではない）
②内見後、購入の意思が固まってから行う住宅ローン事前審査
→買主が売主に対し、売主に現実的に購入できるということを示し、売買契約を進めるため。（ほぼ全ての場合で必須）
内見前に行う住宅ローン事前審査
売主は「住宅ローンの事前審査が通る人」を買主に選びます
人気の物件には、売り出した後すぐに複数の申し込みが重なることがあります。
その場合売主はその複数の買付申込から、1組の買主を選び、契約することになります。
もしある不動産物件に対して、次の3人の買主からほぼ同時に購入申込が入った場合、あなたが売主ならどの買主を選びますか？
- まだ住宅ローンの事前審査をしておらず、住宅ローンが組めるかどうかわからない人。
- 以前に同価格帯の別物件で、メガバンクの住宅ローン事前審査の承認が出ており、住宅ローンを組めることがほぼ確実な人。
- 住宅ローンを組まずに現金で購入することができる人。
上記の選択肢であればおそらく売主は3を選ぶでしょう。
3はそもそも住宅ローンを組む必要がなく手持ちの現金で購入することができるため、住宅ローンが通らず売買契約が白紙になってしまう（
ローン特約と言います）リスクがないからです。
しかし実際には数千万円の現金を持っている方というのは稀です。
そのため、ほとんどは1か2の選択になるはずです。
その場合、まず100％の確率で2の「直近で住宅ローンの事前承認が出ている人」を売主は選ぶでしょう。
つまり、住宅ローンの事前審査の承認をとっておくことは、売主側への大きなアドバンテージとなります。
事前審査承認済みということであれば、売主が買主側の住宅ローンが組めないと言うリスクを考えなくていいので、価格交渉もしやすくなります。
ですので是非住宅購入にあたっては事前にメガバンクの住宅ローン事前審査を通しておくようにしましょう。
内見後に行う住宅ローン事前審査
なぜ売買契約前には事前審査が必要なのでしょう？
内覧した物件をあなたが気に入り、申込書を売主に提出するとします。
すると売主側から必ずといっていいほど、「売買契約を進めるにあたり、住宅ローンの事前審査を通してください」と言われます。
売主によっては、事前審査が通るまで申し込みとして受け付けてくれないことも多々あります。
それはなぜかと言うと、売主側がいわゆる
ローン特約による契約白紙を防ぐためです。
せっかく売買契約を結んでも、買主が「住宅ローンが組めなかったので売買契約をなかったことにしてください」となってしまっては売主側はとても困ってしまいます。
そうしたリスクを防ぐため、契約前には必ず買主側がメガバンクでの住宅ローン事前審査を通した上で、契約手続きを進めるが通例となっています。
住宅ローン事前審査はどの金融機関で行うの？
具体的に住宅ローンの事前審査はどの金融機関で行えばいいのでしょうか？
最初に結論を申しますと、メガバンク（都市銀行）で行いましょう。
メガバンクは事前審査である程度しっかりと審査を行いますので、本審査で非承認になることはほとんどありません。
- 事前審査が通ったのに本審査で非承認になる事例としては、
- 審査内容に虚偽申告があった
- 健康上、団体信用保険に加入できないような大きな問題があった
- 借入金額を引き上げた
- 公的証明（課税証明など）と申込内容との整合性が取れない
などが考えられます。
上記のようなことがなければ、基本的には本審査もそのまま承認になることが多く、事前審査承認を得られた場合の信頼度が高いのがメガバンクです。
一方のネット銀行は金利も安くとても魅力的ですが、ネット銀行の事前審査は本審査申込基準に満たしているかの確認のため、あまり個人情報を深く審査していないことが多くあります
そのため、承認でも本審査で非承認となる場合も少なくありません。
上記のことから、申込受付条件として「メガバンクでの事前審査が通っている人」と定めている売主がほとんどだと考えてください。
それでもどうしてもネット銀行を希望される人（メガバンクで申し込みはしたくない人）は、ネット銀行の本審査まで通してから申し込みをするようにしてください。それでも中には受け付けてくれない場合もありますので、不動産会社の担当者とよく相談してください。
事前審査を行うために必要な書類
事前審査を行う際に必要となる書類は以下の通りです。
【共通】
- 身分証両面の写し（免許証、パスポートなど）
- 保険証写し
- 認印
- 物件資料（登記簿、物件図面など）
※物件資料は不動産屋が用意してくれます。
以下は雇用形態によって異なります。
【会社員、公務員】
- 源泉徴収直近1期分
【自営業者（代表者）、会社役員（取締役など）】
- 決算書3期分
- 源泉徴収又は3期分
【個人事業主】
- 確定申告書3期分
また、下記に該当する人は別途書類を求められます。
【給与所得以外の所得（不動産取得など）がある人】
収支明細など
【ほかに借入のある人】
■返済明細表、残高証明書など
審査期間の目安
審査期間は金融機関ごとによって若干異なりますが、書類に不備がなければ最短1～7営業日前後で出ることが多いです。
書類に不備があった場合は、提出段階で指摘が入りますので早めに準備しましょう。
書類がすべてそろった段階で審査スタートです
◆銀行窓口に事前申込みする場合
銀行窓口に出向いて住宅ローン事前審査を申込みした場合、社内で書類を担当部署に転送したりなどの手続きがあるため、仮承認の取得まで通常1週間前後かかります。
◆ネット銀行に事前申込する場合ネット銀行の場合、基本的に書類のやりとりは郵送ですので、事前審査の仮承認の取得まで1週間前後かかります。
web登録などの専用サイトで申し込みが可能な場合は、写メやスキャンで書類をメール添付できますので、3～7日程度で仮承認を取得できます。
不動産会社経由で金融機関の事前審査を行う場合、最短1～3日で事前審査の仮承認を取得できます。
事前審査を行う前に確認すべきこと
事前審査スムーズに進めるために、前もって行っておいた方がよいものをまとめます。
①できる限り借入は返済しておきましょう。
そのため、現在返済中の借入（リボ払いなども含む）で返せるものがあれば返してしまうことをお勧めします。
特に、消費者金融での借り入れがある場合はほとんどのケースで否決になると言われています。
②利用していないキャッシング枠、カードローンなどは解約しておきましょう
クレジットカードなどを作ると、中にはキャッシング枠がついているものがあります。
例えば50万円のキャッシング枠があるクレジットカードを持っている場合、一度もキャッシングをしていなくても、そのキャッシング枠分が借入とみなされてしまいます。
そのため、まったく借り入れがない人でも、キャッシング枠付きのカードを持っているだけで返済比率を圧迫してしまいます。
全く使っておらず、今後も利用する予定がないのであればキャッシング枠だけでも解約しておく方がいいでしょう。
