最終更新：2026年5月18日

港区のマンション相場【2026年最新】

港区のマンション市場は、東京23区の中でも異質な存在です。築1年の麻布台ヒルズレジデンスが788万円/㎡という日本最高水準の単価を記録し、浜松町エリアは3年で約2倍以上に跳ね上がり、4LDKが3億円を超える価格帯。これらは港区だけで起きている現象です。

なぜ港区だけ、これほど価格が高いのか。その答えは「3つの需要」にあります。

• 外国人富裕層の需要：大使館が80以上集中。駐在員や外交官が「住みたい街」として指名買いする唯一のエリア。円安の影響で、海外投資家からの購入も急増しています。
• 再開発マネーの流入：麻布台ヒルズ、三田ガーデンヒルズ、浜松町のワールドタワーレジデンス。2020年代、港区は東京最大の建設ラッシュの中心地となっています。特に麻布台ヒルズはレジデンス部分が788万円/㎡と、日本の不動産史上最高水準の単価を記録しています。
• ブランドマンションの資産価値：麻布台ヒルズや三田ガーデンヒルズなどの超高級新規物件が市場をけん引し、周辺の既存物件の価値も底上げしています。「麻布台に住んでいる」「三田ガーデンに住んでいる」というステータスが、価格下落を防いでいます。

エージェントからのアドバイス

港区でマンション売却をお考えなら、「どのエリアか」が最重要です。

同じ港区でも、浜松町（455万円/㎡）と白金台（171万円/㎡）では約2.7倍の差。あなたのマンションが「港区のどの位置か」を正確に把握することが、高値売却の第一歩です。

アクセス・立地

港区は東京都の中心部南側に位置し、千代田区、中央区、渋谷区、品川区に隣接しています。区内には複数の鉄道路線が通っており、日本有数の交通アクセスを誇ります。

• 主要駅：品川駅（JR山手線・京浜東北線・東海道新幹線・京急線）、新橋駅（JR各線・ゆりかもめ・都営地下鉄）、六本木駅（東京メトロ日比谷線・都営大江戸線）、麻布十番駅（東京メトロ南北線・都営大江戸線）
• 東京駅へ：新橋駅から約3分（JR山手線）、品川駅から約10分（JR京浜東北線）
• 羽田空港へ：品川駅から約15分（京急線）、浜松町駅からモノレールで約20分
• 渋谷駅へ：表参道駅から約3分（東京メトロ銀座線）

住環境の特徴

港区は都心でありながら、緑豊かな公園や庭園が点在し、高級住宅街と商業地域が共存する独特の住環境を形成しています。

• 麻布台・六本木エリア：麻布台ヒルズの開業で一層注目度が高まる国際色豊かなエリア。外国人居住者が多く、六本木ヒルズや東京ミッドタウンなど複合施設が充実
• 青山・表参道エリア：ファッションやアートの発信地。洗練されたショップやカフェが立ち並ぶ
• 白金・高輪エリア：閑静な高級住宅街。白金ザ・スカイや三田ガーデンヒルズなど大規模再開発が進み、さらなる価値上昇が続く
• 芝浦・港南エリア：ウォーターフロントの眺望が魅力。タワーマンションが林立する新興住宅地
• 浜松町・新橋エリア：ワールドタワーレジデンスなどの超高級タワーが誕生し、急速に価値が高まる注目エリア

人気の理由・ブランド価値

港区が不動産として最高評価を受ける理由は複数あります。

• 国際的なステータス：80以上の大使館が集中し、世界的に知名度の高いエリア。海外富裕層からの需要も非常に高い
• 再開発の進展：麻布台ヒルズ、三田ガーデンヒルズ、浜松町ワールドタワーなど大規模再開発が完成・進行中
• 商業・文化施設の集積：六本木ヒルズ、東京ミッドタウン、麻布台ヒルズなど、東京を代表する複合施設が集まる
• 教育環境：慶應義塾、東京アメリカンスクール、西町インターナショナルスクールなど名門校が多数
• 医療機関の充実：慶應義塾大学病院、虎の門病院、北里研究所病院など大規模医療機関へのアクセスが良好

住民層

港区の住民層は非常に多様で、特に富裕層や外国人居住者の割合が高いのが特徴です。

• 経営者・企業役員：六本木、麻布台、青山エリアを中心に、ビジネスエリートが多く居住
• 外国人駐在員・外交官：大使館が集中する麻布・六本木エリアに多い
• 高所得DINKs：虎ノ門、新橋エリアなどオフィス街に近い立地を好む共働き世帯
• ファミリー層：白金、高輪、三田、芝浦などの住宅街エリアに子育て世代も増加

区内の主要エリア

港区内の主要エリアと、それぞれの相場ページへのリンクは以下の通りです。

港区内でも地域によって相場は大きく異なります。2023年から2026年にかけての町村別平均平米単価の推移を見ると、エリアごとの特性と価格動向が明確に現れています。なお2026年のデータは1〜4月の速報値であり、成約件数が少ないエリアは参考値としてご覧ください。

グラフを見ると、浜松町・白金・虎ノ門などの再開発エリアが急上昇している一方、芝浦・港南などの湾岸エリアは相対的に安定した推移を示しています。エリアによって価格上昇の速度に大きな差が生じているのが特徴です。

特に注目すべきは、浜松町エリアの急激な価格上昇です。2023年の210万円/㎡から2026年（速報値）の455万円/㎡へと、わずか3年で約117%上昇しています。これはワールドタワーレジデンスやパークコート浜離宮ザ・タワーなどの超高級再開発プロジェクトの影響によるものです。白金エリアも2023年比で約63%上昇しており、白金ザ・スカイシリーズの竣工が市場全体を押し上げています。

築年数は物件価格を左右する最も重要な要因の一つです。港区の2024〜2026年の築年数別平均平米単価を分析すると、築年数による価格差が明確に現れています。

グラフでは、築5年以内（290万円/㎡）が最高値を示す一方、築16〜20年（205万円/㎡）より築21〜25年（214万円/㎡）の方が高い特異なパターンが見られます。これは麻布台ヒルズや三田ガーデンヒルズなど築浅の超高級物件が単価を押し上げている影響です。また、築41年以上でも125万円/㎡と23区平均（86万円/㎡）を大きく上回る点が、港区ブランドの底堅さを示しています。

港区のマンション平均成約価格は、2021年から2026年にかけて一貫した上昇を見せています。2021年の9,409万円から2026年（1〜4月速報）の1億4,424万円へと、約53%の上昇となっています。特に2025年は前年比+15.0%、2026年は前年比+10.6%と、東京23区平均を大きく上回る伸びを記録しています。

この傾向は国土交通省の地価公示における地価動向とも連動しており、都心部の不動産価値の上昇を裏付けています。

グラフから、港区の平均成約価格は2021年以降一貫して上昇しており、特に2025〜2026年の上昇角度が急峻になっていることがわかります。東京23区平均との乖離も年々拡大しており、港区の希少性と人気が一層高まっていることを示しています。なお平均成約価格は成約物件の築年数・広さの構成に影響されるため、市況判断には後述の平米単価も合わせてご確認ください。

この急激な価格上昇の背景には、複数の要因が重なっています。

• 国際的な需要の高まり：円安の影響もあり、海外投資家や外国人富裕層からの需要が増加
• 大規模再開発の進展：麻布台ヒルズ・三田ガーデンヒルズ・浜松町ワールドタワーなど複数の超大型プロジェクトが竣工
• 供給制約：好立地の新規開発用地が限られ、既存物件の希少価値が上昇

注目すべきは、築年数が年々上昇している点です。2021年の平均築年数19.6年から2026年には25.9年へと約6.3年上昇しており、これは新築供給の減少と既存物件の流通増加を示しています。築古物件でも港区という立地の価値により高値で取引されています。

エージェントからのアドバイス

港区のマンション価格は2021年から約53%上昇し、平米単価ベースでは約62%上昇しています。直近でもさらに上昇が続いており、売却を検討されている方には非常に有利な市況です。

特に浜松町・虎ノ門・白金エリアの物件は再開発効果で急激な価値上昇が起きており、適切な価格設定と売却戦略で高値売却が期待できます。まずはご自身の物件の現在価値を確認されることをお勧めします。

直近1年間（2025年5月から2026年4月）の月別データを見ると、港区マンション市場の短期的な動向がより詳細に把握できます。季節要因や市場の変動を理解することで、最適な売却タイミングを見極めることができます。月ごとの成約件数が少ない場合、平均価格は大きく変動することがあります。単月の数値に一喜一憂せず、3〜6ヶ月の移動平均で傾向を判断することをお勧めします。

グラフでは、単価ベースで全体的に200〜250万円/㎡の水準を維持していることがわかります。2025年11〜12月は平均築年数が31〜32年と高く、価格が押し下げられていますが、これは市況の悪化ではなく築古物件の成約が増えた月次の偏りによるものです。2026年4月は平均築年数22.1年と比較的若い物件が多く成約し、単価が247万円/㎡と過去最高水準に達しています。

月単位では成約物件の属性（築年数・広さ・立地）の変動により価格は上下しますが、単価ベースでは全体的に200〜250万円/㎡の水準で堅調な市場環境が続いています。2025年11〜12月の価格低下は市況の悪化ではなく、成約物件の属性変化（築古物件の比率増加）によるものです。3〜6ヶ月の移動平均で見ると、上昇基調は明確に続いています。

平米単価は不動産の価値を比較する上で最も重要な指標の一つです。港区の平米単価は2025年に211万円/㎡（坪単価696万円）に達し、東京23区平均を約66%上回っています。2026年1〜4月の速報値では229万円/㎡（758万円/坪）とさらに上昇しています。この数値は国土交通省不動産情報ライブラリの公的データに基づいた分析結果です。

両グラフとも、2021年以降一貫した右肩上がりの推移を示しています。平米単価は2021年の141万円/㎡から2026年には229万円/㎡へと約62%上昇。坪単価でも466万円/坪から758万円/坪へと同様の上昇率を記録しています。東京23区平均との差も年々拡大しており、港区の希少性が一層高まっていることがわかります。

平米単価の上昇率を見ると、2021年から2026年にかけて約62%の上昇となっており、港区の価格水準の確かな上昇を裏付けています。2025年の坪単価696万円、2026年1〜4月速報で758万円という水準は、都内でも最高水準のエリアに位置づけられます。なお2020年比では約81%の上昇となっており、長期的な資産価値の上昇が続いています。

間取りによって価格帯は大きく異なり、購入層も変わってきます。港区の2024〜2026年の間取り別平均売買価格を見ると、ファミリー向けの広い間取りほど高額になる傾向が顕著です。

グラフでは間取りが広くなるほど港区と23区平均の価格差が拡大することが一目でわかります。特に4LDKは23区平均の約3.7倍（3億1,945万円）と突出しており、港区のファミリー向け高級物件の希少性が価格に反映されています。

特筆すべきは、4LDKの平均価格が東京23区平均の約3.7倍（3億円超）に達していることです。これは港区のファミリー向け物件の多くが、麻布台ヒルズレジデンスや三田ガーデンヒルズ、白金ザ・スカイなどの超高級タワーマンションに立地していることが要因です。また、2LDKでも1億6,000万円台と、コンパクトな間取りでも高額となっています。

築年数や駅からの距離も価格に大きく影響します。同じ間取りでも、築浅物件と築古物件では2倍以上の価格差が生じることもあります。売却を検討される際は、これらの要因を総合的に考慮した適正価格の設定が重要です。

マンションの成約件数は季節によって変動があり、売却タイミングを検討する上で重要な指標となります。港区の月別成約件数を分析すると、明確な季節性パターンが見られます。

グラフから、毎年2〜3月に成約件数のピークが来ることがわかります。2025年3月と2月は特に成約が活発で、新年度前の引越しシーズンが港区でも明確に機能していることを示しています。一方、年末年始（12月・1月）や夏休み（8月）は成約件数が落ち込む傾向が見られます。

売却を検討される方は、これらの季節性を考慮して売出時期を決定することが重要です。特に3月の成約を狙う場合は、1月頃から売却活動を開始することをお勧めします。また、港区の平米単価は2020年から約81%上昇しており、現在も高水準の市況が続いているため、売却タイミングを逃さない判断が重要です。

港区で最も高い平米単価を記録しているマンションを、2023〜2026年のデータでランキングしました。上位には麻布台ヒルズレジデンス、三田ガーデンヒルズなど近年竣工した超高級物件が並び、港区の不動産市場を新たな高みへと牽引しています。

グラフから、麻布台ヒルズレジデンスが788万円/㎡と断トツの1位を記録していることがわかります。続く三田ガーデンヒルズシリーズ（サウスヒル565万円/㎡、イーストヒル463万円/㎡）も高水準。新規超高級物件が市場の上限を引き上げ、周辺の既存物件の価値も底上げしています。

これらの高額マンションに共通するのは、圧倒的な立地条件、充実した共用施設、そしてブランド力です。特に麻布台ヒルズレジデンスは788万円/㎡という驚異的な価格で、日本の不動産市場の新たな高みを示しています（ただし成約件数が少ないため、参考値として解釈してください）。また、三田ガーデンヒルズや白金ザ・スカイなど2022〜2024年竣工の物件が上位を占めており、近年の再開発ラッシュが港区全体の価格水準を押し上げていることがわかります。

売出件数の多いマンションは、市場での流動性が高く、売却しやすい物件と言えます。港区の売出件数ランキング（2023年4月から2026年4月）を見ると、大規模タワーマンションが上位を占めています。

グラフから、芝浦・港南エリアの大規模タワーマンションが売出件数上位を占めていることがわかります。これらは1,000戸前後の大規模物件で、流動性の高さが特徴です。白金ザ・スカイは近年竣工の物件ながら上位に入っており、投資目的も含めた活発な取引が行われています。

売出件数が多いことは、必ずしもネガティブな要因ではありません。むしろ、市場での認知度が高く、購入希望者も多いため、適正価格であれば比較的早期に売却できる可能性が高いと言えます。特に500戸を超える大規模マンションは、管理組合がしっかりしており、共用施設も充実しているため、資産価値が維持されやすい傾向があります。

港区のマンション市場は東京23区でもトップクラスですが、高値売却を実現するには戦略的なアプローチが必要です。市場データを踏まえた上で、以下のポイントを押さえることが重要です。

エージェントからのアドバイス

港区でのマンション売却をご検討中の方、ぜひランディックスにご相談ください。

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