最終更新：2025年12月3日

港区マンション相場2025｜価格推移・エリア別データ完全ガイド

港区のマンション市場は、東京23区の中でも異質な存在です。築20年を超えても価格が下がらないマンション、3年で約2倍に跳ね上がったエリア、4LDKが3億円を超える価格帯。これらは港区だけで起きている現象です。

なぜ港区だけ、これほど価格が高いのか。その答えは「3つの需要」にあります。

• 外国人富裕層の需要：大使館が80以上集中。駐在員や外交官が「住みたい街」として指名買いする唯一のエリア。円安の影響で、海外投資家からの購入も急増しています。
• 再開発マネーの流入：虎ノ門ヒルズ、麻布台ヒルズ、浜松町の世界貿易センタービル建替え。2020年代、港区は東京最大の建設ラッシュの中心地となっています。
• ブランドマンションの資産価値：六本木ヒルズレジデンスは築22年でも684万円/平米。「六本木ヒルズに住んでいる」というステータスが、価格下落を防いでいます。

エージェントからのアドバイス

港区でマンション売却をお考えなら、「どのエリアか」が最重要です。

同じ港区でも、浜松町（370万円/平米）と港南（178万円/平米）では2倍以上の差。あなたのマンションが「港区のどの位置か」を正確に把握することが、高値売却の第一歩です。

港区内でも地域によって相場は大きく異なります。2022年から2025年にかけての町村別平均平米単価の推移を見ると、エリアごとの特性と価格動向が明確に現れています。

特に注目すべきは、浜松町エリアの急激な価格上昇です。2022年の192万円/平米から2025年の370万円/平米へと、わずか3年で約93%上昇しています。これは、ワールドタワーレジデンスやパークコート浜離宮ザ・タワーなどの大規模再開発プロジェクトの影響が大きいと考えられます。

一方、白金エリアは2022年の171万円/平米から2025年の259万円/平米へと約51%上昇しており、白金ザ・スカイの竣工が市場全体を押し上げています。芝浦・港南エリアは比較的手頃な価格帯を維持しつつも、着実に価格が上昇しており、投資目的の購入も活発です。

築年数は物件価格を左右する最も重要な要因の一つです。港区の2024-2025年の築年数別平均平米単価を分析すると、築年数による価格差が明確に現れています。

興味深いのは、築21-25年の物件が築16-20年を上回る平米単価を示していることです。これは、この年代に六本木ヒルズレジデンスなどの人気物件が多く含まれているためと考えられます。駅からの距離や共用施設の充実度も価格に大きく影響し、好立地物件は築年数による価格下落が緩やかになる傾向があります。

港区のマンション平均成約価格は、2020年から2025年にかけて着実な上昇を見せています。特に2025年の急激な上昇は注目に値し、東京23区平均を大きく上回る伸びを記録しています。

この傾向は国土交通省の地価公示における地価動向とも連動しており、都心部の不動産価値の上昇を裏付けています。

この急激な価格上昇の背景には、複数の要因が重なっています。

• 国際的な需要の高まり：円安の影響もあり、海外投資家や外国人富裕層からの需要が増加
• 大規模再開発の進展：虎ノ門・麻布台・浜松町など複数の再開発プロジェクトが進行中
• 供給制約：好立地の新規開発用地が限られ、既存物件の希少価値が上昇

注目すべきは、築年数が年々上昇している点です。2020年の平均築年数19.6年から2025年には24.4年へと約5年上昇しており、これは新築供給の減少と既存物件の流通増加を示しています。築古物件でも港区という立地の価値により高値で取引されています。

エージェントからのアドバイス

港区のマンション価格は2020年から約55%上昇し、直近でもさらに上昇しています。売却を検討されている方には非常に有利な市況です。

特に六本木・麻布・青山エリアの物件は国際的な需要も高く、適切な価格設定と売却戦略で高値売却が期待できます。売却タイミングを逃さないよう、まずは現在の査定価格を確認されることをお勧めします。

直近1年間（2024年12月から2025年11月）の月別データを見ると、港区マンション市場の短期的な動向がより詳細に把握できます。季節要因や市場の変動を理解することで、最適な売却タイミングを見極めることができます。

2025年11月の急激な上昇（平均2億円超、305万円/平米）は、六本木ヒルズレジデンスなどの超高額物件の成約が含まれているためです。このように月単位では高額物件の影響で変動が大きくなりますが、全体的には200から220万円/平米の水準で推移しており、堅調な市場環境が続いています。

平米単価は不動産の価値を比較する上で最も重要な指標の一つです。港区の平米単価は2025年に214万円/平米に達し、東京23区平均の128万円/平米を大きく上回っています。この数値は国土交通省不動産情報ライブラリの公的データに基づいた分析結果です。

平米単価の上昇率を見ると、2020年から2025年にかけて約69%の上昇となっており、物件価格の上昇率（55%）を上回っています。これは、高単価のコンパクト物件やタワーマンションの取引が増加していることを示しています。坪単価709万円という水準は、都内でも最高水準のエリアに位置づけられます。

マンションの成約件数は季節によって変動があり、売却タイミングを検討する上で重要な指標となります。港区の月別成約件数を分析すると、明確な季節性パターンが見られます。

売却を検討される方は、これらの季節性を考慮して売出時期を決定することが重要です。特に3月の成約を狙う場合は、1月頃から売却活動を開始することをお勧めします。

間取りによって価格帯は大きく異なり、購入層も変わってきます。港区の2024-2025年の間取り別平均売買価格を見ると、ファミリー向けの広い間取りほど高額になる傾向が顕著です。

特筆すべきは、4LDKの平均価格が東京23区平均の3.7倍（3億円超）に達していることです。これは港区のファミリー向け物件の多くが、六本木ヒルズレジデンスや白金ザ・スカイなどの超高級タワーマンションに立地していることが要因です。また、2LDKが1億6000万円台と、コンパクトな間取りでも高額となっています。

築年数や駅からの距離も価格に大きく影響します。同じ間取りでも、築浅物件と築古物件では2倍以上の価格差が生じることもあります。売却を検討される際は、これらの要因を総合的に考慮した適正価格の設定が重要です。

港区で最も人気の高いマンションを、2022-2025年の平均平米単価でランキングしました。上位には六本木ヒルズや白金ザ・スカイなど、都内を代表するランドマークマンションが並び、港区の不動産市場を牽引しています。

これらの高額マンションに共通するのは、圧倒的な立地条件、充実した共用施設、そしてブランド力です。特に六本木ヒルズレジデンスは築22年でありながら684万円/平米という驚異的な価格を維持しており、「六本木ヒルズ」というブランド価値の高さを示しています。

売出件数の多いマンションは、市場での流動性が高く、売却しやすい物件と言えます。港区の売出件数ランキング（2022年11月から2025年11月）を見ると、大規模タワーマンションが上位を占めています。

売出件数が多いことは、必ずしもネガティブな要因ではありません。むしろ、市場での認知度が高く、購入希望者も多いため、適正価格であれば比較的早期に売却できる可能性が高いと言えます。特に500戸を超える大規模マンションは、管理組合がしっかりしており、共用施設も充実しているため、資産価値が維持されやすい傾向があります。

港区のマンション市場は東京23区でもトップクラスですが、高値売却を実現するには戦略的なアプローチが必要です。市場データを踏まえた上で、以下のポイントを押さえることが重要です。

エージェントからのアドバイス

港区でのマンション売却をご検討中の方、ぜひリンネにご相談ください。

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