最終更新：2026年1月30日

品川区のマンション相場【2026年最新】売却価格・坪単価の推移

品川区は東京23区の中でも注目度の高いマンション市場を形成しています。品川駅周辺の再開発、リニア中央新幹線の開業予定、高輪ゲートウェイ駅の誕生など、将来性のある要素が揃っています。五反田・大崎のビジネスエリア、武蔵小山・戸越銀座の下町情緒あふれる商店街エリア、品川シーサイドの湾岸エリアなど、多様な魅力を持つ区です。

品川区のマンション価格が上昇し続ける理由は、「3つの成長要因」にあります。

• 品川駅周辺の大規模再開発：高輪ゲートウェイシティの開発、リニア中央新幹線の始発駅化により、品川駅は東京の新たな玄関口として発展中。駅周辺のマンション価値が大きく上昇しています。
• 交通利便性の高さ：JR山手線・京浜東北線・りんかい線・東急目黒線・池上線・大井町線など複数路線が利用可能。羽田空港へのアクセスも良く、ビジネスパーソンに人気です。
• 住環境の充実：武蔵小山・戸越銀座など活気ある商店街、大井町の再開発、緑豊かな林試の森公園など、住みやすさと利便性を兼ね備えたエリアが多数存在します。

エージェントからのアドバイス

品川区でマンション売却をお考えなら、「どのエリアか」「どの路線沿いか」が最重要です。

同じ品川区でも、北品川(217万円/平米)と西大井(96万円/平米)では約2.3倍の差があります。あなたのマンションが「品川区のどの位置にあるか」を正確に把握することが、高値売却の第一歩です。

アクセス・立地

品川区は東京都の南部に位置し、港区、目黒区、大田区に隣接しています。JR・私鉄・りんかい線など多数の路線が通り、都心だけでなく羽田空港へのアクセスも抜群です。

• 主要駅：品川駅（JR山手線・京浜東北線・東海道線・横須賀線・東海道新幹線・京急線）、大崎駅（JR山手線・埼京線・りんかい線）、五反田駅（JR山手線・都営浅草線・東急池上線）
• 東京駅へ：品川駅から約10分（JR京浜東北線）
• 羽田空港へ：品川駅から約15分（京急線）
• 渋谷駅へ：五反田駅から約8分（JR山手線）

住環境の特徴

品川区は再開発エリアと下町情緒のある商店街エリアが共存する多様な住環境を持っています。

• 品川駅・高輪エリア：高輪ゲートウェイ駅の開業で注目。タワーマンションが林立する高級住宅エリア
• 五反田・大崎エリア：ビジネス街に隣接。再開発でオフィスとレジデンスが一体化した街づくりが進行
• 武蔵小山・戸越エリア：戸越銀座商店街を中心とした下町情緒あふれるエリア。買い物利便性が高い
• 品川シーサイドエリア：湾岸の眺望が魅力。大規模タワーマンションと商業施設が集積
• 荏原・旗の台エリア：閑静な住宅街。ファミリー層に人気で公園も多い

人気の理由・ブランド価値

品川区が不動産として高く評価される理由は複数あります。

• リニア中央新幹線の始発駅：2027年以降、品川駅が名古屋・大阪への玄関口に。将来性が評価され価格上昇中
• 羽田空港へのアクセス：品川駅から約15分。ビジネスや旅行に便利で、外国人需要も高い
• 大規模再開発の進展：高輪ゲートウェイシティ、大井町駅前再開発など、街の価値が上昇中
• 商業施設の充実：戸越銀座商店街、武蔵小山パルム商店街など活気ある商店街が多数
• 緑豊かな環境：林試の森公園、しながわ中央公園など大規模公園が点在

住民層

品川区の住民層は多様で、ビジネスパーソンからファミリー層まで幅広い層が居住しています。

• ビジネスパーソン：品川・大崎・五反田エリアのタワーマンションに多い。都心・羽田へのアクセスを重視
• ファミリー層：武蔵小山・荏原・旗の台エリアの住宅街を中心に増加。買い物の利便性も高い
• 若いカップル・DINKS：戸越・中延エリアに多い。手頃な価格帯と商店街の利便性が人気
• 外国人ビジネスパーソン：品川駅周辺に増加。羽田空港と都心へのアクセスの良さが決め手

区内の主要エリア

品川区内の主要エリアと、それぞれの相場ページへのリンクは以下の通りです。

品川区内でも地域によって相場は大きく異なります。2022年から2025年にかけての町村別平均平米単価の推移を見ると、エリアごとの特性と価格動向が明確に現れています。

特に注目すべきは、北品川エリアの価格水準です。品川駅の再開発効果を受けて、217万円/平米と品川区内で最高値を記録しています。高輪ゲートウェイ駅の開業やリニア中央新幹線の始発駅化を見据え、今後もさらなる価格上昇が期待されます。

一方、武蔵小山エリアでは再開発によりパークシティ武蔵小山などの大規模タワーマンションが誕生し、周辺相場を押し上げています。従来の下町情緒を残しながら、利便性の高い住宅地として人気が高まっています。

築年数は物件価格を左右する最も重要な要因の一つです。品川区の2024-2025年の築年数別平均平米単価を分析すると、築年数による価格差が明確に現れています。

品川区の特徴として、築6-15年の物件が高値を維持している点が挙げられます。これは、2010-2019年頃に竣工した大崎ウエストシティタワーズやパークシティ大崎ザタワーなど、大規模かつ高品質なタワーマンションが多く含まれているためです。駅からの距離や共用施設の充実度も価格に大きく影響し、好立地物件は築年数による価格下落が緩やかになる傾向があります。

品川区のマンション平均成約価格は、2020年から2025年にかけて着実な上昇を見せています。特に2024年以降の急激な上昇は注目に値し、東京23区平均を上回る伸びを記録しています。

この傾向は国土交通省の地価公示における地価動向とも連動しており、都心部の不動産価値の上昇を裏付けています。

この価格上昇の背景には、複数の要因が重なっています。

• 品川駅周辺の再開発効果：高輪ゲートウェイシティ、リニア中央新幹線始発駅化による期待感が価格を押し上げ
• 大規模タワーマンションの竣工：パークシティ武蔵小山、シティタワー品川など新築物件が相場を牽引
• 交通利便性の評価：コロナ後の出社回帰により、品川駅・五反田駅・大崎駅へのアクセスの良さが再評価

注目すべきは、平均築年数が年々上昇している点です。2020年の21.5年から2025年には25.8年へと約4年上昇しています。これは新築供給に限りがある中で、築古物件も含めた流通が活発であることを示しており、築年数が経過した物件でも品川区という立地により高値で取引されています。

エージェントからのアドバイス

品川区のマンション価格は2020年から約64%上昇し、直近も上昇トレンドが続いています。売却を検討されている方には非常に有利な市況です。

特に北品川・五反田・大崎エリアの物件は需要が高く、適切な価格設定と売却戦略で高値売却が期待できます。売却タイミングを逃さないよう、まずは現在の査定価格を確認されることをお勧めします。

直近1年間(2024年12月から2025年11月)の月別データを見ると、品川区マンション市場の短期的な動向がより詳細に把握できます。季節要因や市場の変動を理解することで、最適な売却タイミングを見極めることができます。

2025年9月には平均成約価格が1億円を突破し、平米単価も145万円/平米と過去最高を記録しました。この急上昇は、北品川エリアの高額タワーマンションの成約が複数含まれているためです。10-12月も高水準を維持しており、全体的に130-145万円/平米のレンジで推移する堅調な市場環境が続いています。下期（7月以降）の強い市況が明確で、売却検討者にとって有利な環境が継続中です。

平米単価は不動産の価値を比較する上で最も重要な指標の一つです。品川区の平米単価は2025年に136万円/平米に達し、東京23区平均の127万円/平米を上回っています。この数値は国土交通省不動産情報ライブラリの公的データに基づいた分析結果です。

平米単価の上昇率を見ると、2020年から2025年にかけて約48%の上昇となっており、物件価格の上昇率(64%)を下回っています。これは、取引される物件の平均面積が拡大していることを示唆しています。坪単価451万円という水準は、23区平均を約7%上回っており、品川区の競争力の高さを示しています。

間取りによって価格帯は大きく異なり、購入層も変わってきます。品川区の2024-2025年の間取り別平均売買価格を見ると、ファミリー向けの広い間取りほど高額になる傾向が顕著です。

特筆すべきは、4LDKの平均価格が東京23区平均の約1.7倍(1億4,820万円)に達していることです。これは北品川・上大崎などの高級住宅街に立地する大型物件が売却されているためです。品川区の4LDKはパークシティ武蔵小山やシティタワー品川などの高級タワーマンションに多く見られ、希少価値が価格を押し上げています。

一方、1LDK・ワンルームは23区平均をやや下回っています。これは投資用物件が多く、利回りを重視した価格設定がなされているためと考えられます。あなたのマンションが「3LDK以上の広さ」なら、品川区での売却は他区での売却より「高い価格が期待できる」環境にあります。

マンションの成約件数は季節によって変動があり、売却タイミングを検討する上で重要な指標となります。品川区の月別成約件数を分析すると、明確な季節性パターンが見られます。

売却を検討される方は、これらの季節性を考慮して売出時期を決定することが重要です。「3月成約を目標とした1月中旬からの売却活動」が最も有利です。市況の強さが続く「今（2025年下期〜26年上期）」が売却検討者にとって「売り時」といえます。

品川区で最も人気の高いマンションを、2022-2025年の平均平米単価でランキングしました。上位には新築タワーマンションや大規模再開発物件が並び、品川区の不動産市場を牽引しています。

これらの高額マンションに共通するのは、立地条件の良さ、共用施設の充実、そしてデベロッパーのブランド力です。特にパークシティ武蔵小山ザタワーは1632戸の大規模物件でありながら265万円/平米という高値を維持しており、武蔵小山エリアの価値向上に大きく貢献しています。

共通項として、駅直結または徒歩5分以内の「駅近物件」が上位を占め、品川・大崎・武蔵小山といった「再開発エリア」に所在しています。三井不動産、住友不動産など「大手デベロッパー物件」が多い傾向があります。

売出件数の多いマンションは、市場での流動性が高く、売却しやすい物件と言えます。品川区の売出件数ランキング(2022年11月から2025年11月)を見ると、大規模タワーマンションが上位を占めています。

売出件数が多いことは「大規模マンション」であることを意味し、戸数が多い分、必然的に売出件数も多くなります。流動性が高く「買い手が多く、売却しやすい」という利点があり、多くの成約事例があるため相場が明確です。特にパークシティ武蔵小山ザタワー(1632戸)や大崎ウエストシティタワーズ(1084戸)などの超大規模マンションは、管理組合がしっかりしており、共用施設も充実しているため、資産価値が維持されやすい傾向があります。

品川区のマンション市場は東京23区でも上位に位置しますが、高値売却を実現するには戦略的なアプローチが必要です。市場データを踏まえた上で、以下のポイントを押さえることが重要です。

エージェントからのアドバイス

品川区でのマンション売却をご検討中の方、ぜひリンネにご相談ください。

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品川区内の各エリア別のマンション相場情報は、以下のページで詳しく解説しています。お住まいのエリアの相場をご確認ください。