最終更新：2026年5月18日

品川区のマンション相場【2026年最新】売却価格・坪単価の推移

品川区は東京23区の中でも注目度の高いマンション市場を形成しています。品川駅周辺の再開発、リニア中央新幹線の開業予定、高輪ゲートウェイ駅の誕生など、将来性のある要素が揃っています。五反田・大崎のビジネスエリア、武蔵小山・戸越銀座の下町情緒あふれる商店街エリア、品川シーサイドの湾岸エリアなど、多様な魅力を持つ区です。

品川区のマンション価格が上昇し続ける理由は、「3つの成長要因」にあります。

• 品川駅周辺の大規模再開発：高輪ゲートウェイシティの開発、リニア中央新幹線の始発駅化により、品川駅は東京の新たな玄関口として発展中。駅周辺のマンション価値が大きく上昇しています。
• 交通利便性の高さ：JR山手線・京浜東北線・りんかい線・東急目黒線・池上線・大井町線など複数路線が利用可能。羽田空港へのアクセスも良く、ビジネスパーソンに人気です。
• 住環境の充実：武蔵小山・戸越銀座など活気ある商店街、大井町の再開発、緑豊かな林試の森公園など、住みやすさと利便性を兼ね備えたエリアが多数存在します。

エージェントからのアドバイス

品川区でマンション売却をお考えなら、「どのエリアか」「どの路線沿いか」が最重要です。

同じ品川区でも、小山(218万円/㎡)と八潮(59万円/㎡)では約3.7倍の差があります。あなたのマンションが「品川区のどの位置にあるか」を正確に把握することが、高値売却の第一歩です。

アクセス・立地

品川区は東京都の南部に位置し、港区、目黒区、大田区に隣接しています。JR・私鉄・りんかい線など多数の路線が通り、都心だけでなく羽田空港へのアクセスも抜群です。

• 主要駅：品川駅（JR山手線・京浜東北線・東海道線・横須賀線・東海道新幹線・京急線）、大崎駅（JR山手線・埼京線・りんかい線）、五反田駅（JR山手線・都営浅草線・東急池上線）
• 東京駅へ：品川駅から約10分（JR京浜東北線）
• 羽田空港へ：品川駅から約15分（京急線）
• 渋谷駅へ：五反田駅から約8分（JR山手線）

住環境の特徴

品川区は再開発エリアと下町情緒のある商店街エリアが共存する多様な住環境を持っています。

• 品川駅・高輪エリア：高輪ゲートウェイ駅の開業で注目。タワーマンションが林立する高級住宅エリア
• 五反田・大崎エリア：ビジネス街に隣接。再開発でオフィスとレジデンスが一体化した街づくりが進行
• 武蔵小山・戸越エリア：戸越銀座商店街を中心とした下町情緒あふれるエリア。買い物利便性が高い
• 品川シーサイドエリア：湾岸の眺望が魅力。大規模タワーマンションと商業施設が集積
• 荏原・旗の台エリア：閑静な住宅街。ファミリー層に人気で公園も多い

人気の理由・ブランド価値

品川区が不動産として高く評価される理由は複数あります。

• リニア中央新幹線の始発駅：品川駅が名古屋・大阪への玄関口に。将来性が評価され価格上昇中
• 羽田空港へのアクセス：品川駅から約15分。ビジネスや旅行に便利で、外国人需要も高い
• 大規模再開発の進展：高輪ゲートウェイシティ、大井町駅前再開発など、街の価値が上昇中
• 商業施設の充実：戸越銀座商店街、武蔵小山パルム商店街など活気ある商店街が多数
• 緑豊かな環境：林試の森公園、しながわ中央公園など大規模公園が点在

住民層

品川区の住民層は多様で、ビジネスパーソンからファミリー層まで幅広い層が居住しています。

• ビジネスパーソン：品川・大崎・五反田エリアのタワーマンションに多い。都心・羽田へのアクセスを重視
• ファミリー層：武蔵小山・荏原・旗の台エリアの住宅街を中心に増加。買い物の利便性も高い
• 若いカップル・DINKS：戸越・中延エリアに多い。手頃な価格帯と商店街の利便性が人気
• 外国人ビジネスパーソン：品川駅周辺に増加。羽田空港と都心へのアクセスの良さが決め手

区内の主要エリア

品川区内の主要エリアと、それぞれの相場ページへのリンクは以下の通りです。

品川区内でも地域によって相場は大きく異なります。2023年から2026年にかけての町村別平均平米単価の推移を見ると、エリアごとの特性と価格動向が明確に現れています。

上図は品川区内の主要エリアの平均平米単価推移（2023〜2026年）を示しています。小山・大崎エリアが突出して高く、南大井・旗の台・八潮は相対的に手頃な水準です。いずれのエリアも右肩上がりの傾向が見られます。

特に注目すべきは、小山エリアの価格水準です。武蔵小山駅周辺の再開発効果を受けて、218万円/㎡と品川区内で最高値を記録しています。2023年の161万円/㎡から3年間で約35%も上昇しており、区内随一の伸び率となっています。大崎も同様に、2023年の141万円/㎡から213万円/㎡へと急騰しており、大崎駅周辺の再開発がエリア価値を大きく押し上げています。

一方、上大崎は2024年の198万円/㎡から2026年に176万円/㎡とやや調整しています。これは成約物件の属性（広さ・築年数）の変動が影響している可能性があり、単純な下落ではなく市場の正常な変動と考えられます。単月や短期のデータに一喜一憂せず、3〜6ヶ月の傾向を見ることが重要です。

築年数は物件価格を左右する最も重要な要因の一つです。品川区の2024〜2026年の築年数別平均平米単価を分析すると、築年数による価格差が明確に現れています。

上図は築年数別の平均平米単価を品川区と東京23区で比較したグラフです。築5年以内の物件が最も高く、築年数が経過するにつれて単価は下落しますが、品川区は築41年超を除くすべての築年数帯で23区平均を上回っています。

築年数1年の経過ごとに価格は約1%下落する傾向がありますが、品川区では駅近・再開発エリアの物件はこの下落幅が緩やかになります。築6〜15年の物件が高値を維持しているのは、2010〜2019年頃に竣工した大崎ウエストシティタワーズやパークシティ大崎ザタワーなど、大規模かつ高品質なタワーマンションが多く含まれているためです。

品川区のマンション平均成約価格は、2021年から2026年にかけて着実な上昇を見せています。特に2025年以降の急激な上昇は注目に値し、東京23区平均との差も拡大しています。

この傾向は国土交通省の地価公示における地価動向とも連動しており、都心部の不動産価値の上昇を裏付けています。

上図は2021〜2026年の品川区と東京23区の平均成約価格推移を示しています。品川区は一貫して23区平均を上回り、その差は年々拡大。2026年は23区平均の約1.15倍の水準です。平均築年数が上昇している点にも注意が必要で、これが価格に影響している側面もあります。

この価格上昇の背景には、複数の要因が重なっています。

• 品川駅周辺の再開発効果：高輪ゲートウェイシティ、リニア中央新幹線始発駅化による期待感が価格を押し上げ
• 大規模タワーマンションの竣工：パークシティ武蔵小山、シティタワー大井町など新築物件が相場を牽引
• 交通利便性の再評価：コロナ後の出社回帰により、品川駅・五反田駅・大崎駅へのアクセスの良さが再評価

注目すべきは、平均築年数が年々上昇している点です。2021年の17.6年から2026年には27.0年へと約10年上昇しています。これは新築供給に限りがある中で、築古物件も含めた流通が活発であることを示しており、築年数が経過した物件でも品川区という立地により高値で取引されています。ただし、「平均成約価格」の推移を評価する際には、成約した物件の属性（広さ・築年数・立地）の変動が影響する点も考慮が必要です。市況の本質を見るには後述の「平米単価」の推移が重要な指標です。

エージェントからのアドバイス

品川区のマンション価格は2021年から約47%上昇し、2026年も上昇傾向が続いています。売却を検討されている方には非常に有利な市況です。

特に北品川・五反田・大崎エリアの物件は需要が高く、適切な価格設定と売却戦略で高値売却が期待できます。売却タイミングを逃さないよう、まずは現在の査定価格を確認されることをお勧めします。

直近1年間（2025年5月〜2026年4月）の月別データを見ると、品川区マンション市場の短期的な動向がより詳細に把握できます。季節要因や市場の変動を理解することで、最適な売却タイミングを見極めることができます。

上図は直近12ヶ月の品川区と東京23区の月別坪単価推移を比較したグラフです。品川区は136〜168万円/㎡のレンジで変動しており、23区平均を一貫して上回っています。2026年3月・4月は特に高水準で推移しています。

2026年3月は10,718万円と直近最高値を記録。月ごとの変動を見ると、平均築年数が低い月（築浅物件が多く成約した月）に価格が高くなる傾向があります。例えば2025年8月（築23.1年）に平均10,437万円、2026年1月（築28.3年）に8,559万円と対照的な動きを示しています。これは市況の悪化ではなく、成約物件の属性変動によるものです。

月ごとの成約件数が少ない場合、平均価格は大きく変動することがあります。単月の数値に一喜一憂せず、3〜6ヶ月の移動平均で傾向を判断することが重要です。全体のトレンドとしては、品川区の平米単価は上昇基調を維持しています。

平米単価は不動産の価値を比較する上で最も重要な指標の一つです。品川区の平米単価は2026年に161万円/㎡（533万円/坪）に達し、東京23区平均の137万円/㎡（454万円/坪）を約17%上回っています。この数値は国土交通省不動産情報ライブラリの公的データに基づいた分析結果です。

上図（左）は平米単価、（右）は坪単価の2021〜2026年推移です。両グラフとも品川区（上線）が東京23区平均（下線）を一貫して上回り、その差は拡大傾向にあります。2026年は特に差が広がっており、品川区の競争力の高さが数値に表れています。

平米単価の上昇率を見ると、2021年から2026年にかけて約49%の上昇となっており（108万円→161万円）、2020年比では約69%の上昇です。坪単価533万円という水準は、23区平均の454万円/坪を約17%上回っており、品川区の競争力の高さを示しています。

間取りによって価格帯は大きく異なり、購入層も変わってきます。品川区の2024〜2026年の間取り別平均売買価格を見ると、ファミリー向けの広い間取りほど高額になる傾向が顕著です。

上図は間取り別の平均売買価格を品川区と東京23区で比較したグラフです。3LDKと4LDKは23区平均を大きく上回り、ファミリー向け物件での品川区プレミアムが顕著に現れています。ワンルームも23区平均比122%と高い水準です。

特筆すべきは、3LDKの平均価格が1億1,707万円と東京23区平均を約32%上回っていることです。これは小山・大崎・西五反田などの高人気エリアに立地する大型物件が多く取引されているためです。品川区の3LDKはパークシティ武蔵小山やブリリアタワーズ目黒などの高級タワーマンションに多く見られ、希少価値が価格を押し上げています。

また、1LDK・ワンルームも23区平均を上回っており、品川区全体で価格の底上げが起きています。あなたのマンションが「3LDK以上の広さ」なら、品川区での売却は他区での売却より「高い価格が期待できる」環境にあります。

マンションの成約件数は季節によって変動があり、売却タイミングを検討する上で重要な指標となります。品川区の月別成約件数を分析すると、明確な季節性パターンが見られます。

上図は2023年以降の月別成約件数推移です。毎年2〜3月に件数が急増し、夏（8月）と年末年始（1月）に落ち込む明確な季節性が確認できます。2025年2〜3月は特に高水準を記録しており、市場全体の活況が件数にも表れています。

品川区の平米単価は2020年から約69%上昇しており、「今売ること」自体が高値売却につながる市況です。具体的な売却活動開始のベストタイミングは、「3月成約を目標とした1月中旬からの活動開始」です。次点は「9月成約を目標とした7月末からの活動開始」となります。現在（2026年5月）は夏需要に向けた準備期間として、今から売却活動を開始することも検討に値します。

品川区で最も高い平米単価で取引されているマンションを2026年データでランキングしました。上位には目黒駅・大崎駅直結の最新タワーマンションが並び、品川区の不動産市場を牽引しています。

上図は品川区内マンションの平米単価ランキングです。ブリリアタワーズ目黒が326万円/㎡と突出した高値を維持しており、目黒・大崎エリアの高額タワー群がランキング上位を占めています。

これらの高額マンションに共通するのは、①駅直結または徒歩5分以内の「駅近立地」、②大崎・武蔵小山・西五反田といった「再開発エリア」への所在、③三井不動産・住友不動産・野村不動産など「大手デベロッパー物件」であることの3点です。

特にブリリアタワーズ目黒は326万円/㎡という高値を維持しており、目黒駅直結という唯一無二の立地が評価されています。パークシティ大崎ザタワーは2023年の195万円から2026年の316万円へと3年間で約62%も上昇しており、大崎エリアの急成長を象徴しています。

売出件数の多いマンションは、市場での流動性が高く、売却しやすい物件と言えます。品川区の売出件数ランキング（2023年4月〜2026年4月）を見ると、品川シーサイド・大崎・武蔵小山エリアの大規模タワーマンションが上位を占めています。

上図は品川区の売出件数上位マンションです。プライムパークス品川シーサイドザ・タワーが首位で、パークタワーグランスカイ、大崎ウエストシティタワーズなど大規模タワーが続きます。総戸数が多い物件ほど自然と売出件数も増えますが、流動性の高さは売却しやすさにつながります。

売出件数が多いことは「大規模マンション」であることを意味し、戸数が多い分、必然的に売出件数も多くなります。流動性が高く「買い手が多く、売却しやすい」という利点があり、多くの成約事例があるため相場が明確です。特に大崎ウエストシティタワーズ（1084戸）やパークシティ武蔵小山ザ・タワー（628戸）などの超大規模マンションは、管理組合がしっかりしており、共用施設も充実しているため、資産価値が維持されやすい傾向があります。

品川区のマンション市場は東京23区でも上位に位置しますが、高値売却を実現するには戦略的なアプローチが必要です。市場データを踏まえた上で、以下のポイントを押さえることが重要です。

エージェントからのアドバイス

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品川区のマンション市場は高水準を維持しています。平均成約価格9,769万円（前年比+5.8%）、平米単価161万円/㎡（坪単価533万円/坪）という数字は、2020年から約69%の上昇を示しています。

市況が強く（平米単価161万円/㎡で東京23区平均を大幅に上回る）、再開発効果（品川駅周辺・武蔵小山・大崎の開発）、将来性（リニア中央新幹線・高輪ゲートウェイシティ）の3つの理由から、あなたのマンションは「高く売れる環境」にあります。

本記事の相場データは、国土交通省の地価公示・不動産情報ライブラリ・レインズマーケットインフォメーションの成約情報に加え、ランディックスが実際に仲介・買取を行った成約事例を独自に蓄積・分析したものです。机上の推定ではなく、実取引に基づいた相場情報をお届けしています。

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品川区内の各エリア別のマンション相場情報は、以下のページで詳しく解説しています。お住まいのエリアの相場をご確認ください。