買い替えの基本について
中古マンションの買い替えについて、基本的なことを見ていきましょう。
1. 買い替えのタイミング
マンション買い替えのタイミングについて、明確にいつが良いというのはありません。強いて言えば、「今のお住まいに不満や要望が生じた時、リフォームで解決できるかどうか」が買い替えのタイミングと言えます。
【リフォームによって解決できる可能性のある要望】
「リビングをもっと広くしたい」➡部屋数を減らしてリビングを広げるリフォーム
「キッチンに最新の設備を入れたい」➡システムキッチンを交換するリフォーム
【リフォームによって解決できない要望】
「もっと勤務先の近くに住みたい」
「もっと日当たりの良いお部屋に住みたい」
2. 住宅ローンの返済中でも買い替えできる
実際にマンションを買い替える方の多くは、ローンが残った状態での買い替えを実現しています。ローンを完済してから買い替える方の方が珍しく、マンションを買い替える方の大半は、「今のマンションを売ったお金でローン残債を一括返済して抵当権を外し、次のマンションを買う」という流れで買い替えを行っています。
もし、家を売ったお金でローンを完済できない場合でも、「買替えローン（住み替えローン）」が利用できれば住み替えが可能です。
買い替えローンとは、「現在のローン残債と新居購入のローンを一本化できる住宅ローン」のことです。
たとえば、ローン残債が500万円ある状態で3,000万円の新居を購入した場合、3,500万円のローンを新しく組める、ということです。3,500万円のローンが組めれば、新居を購入した上でローン残債の500万円も一括返済できるため、抵当権も外れます。
「ローンが残っているから」という理由だけで、買い替えを諦める必要はないのです。
3. 購入と売却は別々の不動産業者でもOK
売却を依頼した不動産業者で必ずしも購入しなくても、別々でも基本的には大丈夫です。但し、購入を依頼した不動産業者から売却に関する資料を求められるため、自分できちんと管理する必要があります。面倒であれば同じ不動産業者にお願いしたほうがよいでしょう。
買い替えの3パターン
（買い替えの流れの図は自作です）
買い替えには「購入先行型」「売却先行型」「同時並行型」の3つの方法があります。それと並行して「業者買取り」という方法もあるのでご紹介します。
1. 購入先行型
先に購入物件を決めて購入の契約を行なってから、売却を進めるという方法です。売却は後から進めるとしても、資金計画のために査定だけは先に何社かにしてもらっておくと良いでしょう。
＜メリット＞
・購入するマンションをじっくりと選ぶことができます。
・仮住まい（一時的に賃貸に引っ越す）の必要がありません。
・売却時には空室となっているため、販売活動が行ないやすくなります。
＜デメリット＞
・購入後、決済までに売却する必要があり、期限までに売却が出来なそうな場合は値段を下げて売らざるを得ないことになります。（売却価格によっては資金計画にブレが生じます）
・購入の契約に買い替え特約（自分の物件が売却出来ない場合には購入の契約を白紙撤回出来るという特約）を付けることが出来ますが、一般的には売主から嫌がられることが多いため、購入する物件は買い替え特約に応じてくれる売主の物件に限られてしまいます。
※自宅の売却ができるまでの間、売却する物件と購入する物件の2本のローン（Wローン）を組むことができる方は、買い替え特約を付けなくても購入可能です。
2. 売却先行型
先に売却の契約をしてから購入を進めるという方法です。
＜メリット＞
・売却代金が確定するため、資金計画が立てやすくなります。
・売却を急ぐ必要がないため、納得いく価格の買主が現れるまでじっくりと売却を行なえます。
＜デメリット＞
・タイミングよく購入したい物件が出てこないなど、売却物件の引渡しまでに新居に入居できない場合には、仮住まい（一時的に賃貸に転居する）が必要となります。そのような場合も多いので頭に入れておきましょう。
3. 同時並行型
購入と売却を同時に進める方法です。 どちらが先に決まるかによって購入先行型か売却先行型になります。どちらでも対応可能な方の場合にはこの方法が良いでしょう。
＜メリット＞
・始めから同時に進めることにより、スピーディに買い替えが実現できます。
＜デメリット＞
・不確定要素が多いため、柔軟かつ慎重な対応が必要となります。購入と売却を同じ不動産会社に依頼するほうがよいでしょう。
4. 業者買取り
売却する物件を一般個人の方ではなく、不動産業者に買い取ってもらうという方法です。上記1～3のどの場合でも検討できますので、特に購入先行型の方は視野に入れておくとよいでしょう。
＜メリット＞
・売却のための広告を出す必要がないため、ご近所に売却することを知られる可能性が低くなります。
・購入するかどうかの結論を出してもらえるのが早く、資金等の準備も早いのでスピーディに売却を進めることができます。
・室内が汚れていたり経年劣化による不具合があったとしても、ほとんどの場合
現況有姿で購入してもらえます。（個人の方が購入する場合は室内が汚れていると印象が悪くなってしまったり、リフォームが必要だと手間暇がかかるのを懸念されてしまう場合があります）
＜デメリット＞
・売却価格が相場の2～3割程度安くなります。（不動産業者がリフォームして販売するため）
買い替えの進め方
1. 希望を明確にする
何のために買い替えを検討しているのか、買い替えによってどんな点を改善したいのか、希望を明確にしておきましょう。
間取りや設備に対する不満が買い替え検討の理由の場合は、リフォームすることによって改善される場合もあるため、リフォーム会社に相談してみましょう。
2. 不動産会社を選ぶ
買い替えに強い不動産会社を選びましょう。 具体的には下記のような特徴のある会社が良いと思います。
・購入に強い・・・豊富な物件情報の中から希望条件にあった物件を一早くピックアップして紹介してくれる
・売却に強い・・・査定が早く、少しでも早く、少しでも高く売却してくれる
・仲介手数料が安い・・・売却と購入、両方に仲介手数料がかかるため、少しでも安くしてくれる
・資金計画のアドバイスをもらえる・・・売却、購入それぞれにかかる諸費用を教えてもらえる
・住宅ローンのアドバイスをもらえる・・・通常の住宅ローンだけでなく「買い替えローン」や場合によっては「つなぎ融資」等も紹介してくれる
・リフォーム会社と提携している・・・リフォーム会社数社と提携していてリフォーム見積りやアドバイスをもらえる
リンネは上記すべてを満たしているため、買い替えの際は是非ご利用ください！！
3. 資金計画を立てておく
現在の自宅に住宅ローンが残っている場合は、残債額を明確にしておきましょう。
不動産会社に自宅を査定してもらいましょう。査定書は数社から出してもらうのが良いでしょう。
そのうえで不動産会社と相談しながら購入と売却どちらを先行させるか決めましょう。提携のファイナンシャルプランナーがいる場合にはキャッシュフロー表を作成してもらい、シュミレーションしておくと良いでしょう。
買い替えで注意するポイント
- 買い替えによって理想の生活を手に入れられるか、新居にしたい物件が見つかったら希望条件に合っているかよく確認しましょう。
- 購入先行型の方は、売却が進まなかった場合に一時的にWローンとなっても大丈夫か確認しましょう。
- 売却先行型の方は、売却の契約後に購入したい物件が見つからなかった場合は一時的に仮住まい（賃貸）の覚悟と資金があるか確認しましょう。
- 万が一査定通りの価格で売却できなかったとしても大丈夫かどうか確認しましょう。
買い替えでかかる諸費用、税金、軽減措置
買い替えでかかる諸費用ですが、売却・購入を別々に行なった時と同じです。
それぞれの諸費用が必要となります。購入時の諸費用は「
購入時諸費用」のところをご参照ください。
売却の諸費用には以下のようなものがあります。
①所得税、住民税
不動産を売却した際、譲渡益が出た場合は所得税や住民税がかかります。
譲渡所得は
「収入金額－（※取得費＋※譲渡費用）－※特別控除」
で計算されます。
購入時よりも高く売れたり、同じくらいの金額で売れるという場合には、売却後に所得税や住民税を納める必要がありますので注意しましょう。
※取得費とは購入代金、取得時の仲介手数料や登録免許税、不動産取得税などの合計から減価償却費の累計額を引いたものをいいます。
※譲渡費とは建物を売却するために支払った仲介手数料や印紙税など、売却するために直接かかった費用をいいます。
※特別控除とは、居住用住宅の譲渡の場合に、3,000万円までの利益は控除されることをいいます。ただし、この制度を利用する場合、買い換え先で「住宅ローン控除」の利用はできなくなります。
②仲介手数料
③リフォーム・ハウスクリーニング費用など
室内の状態によっては売却前にリフォームが必要になる場合もあります。その費用の見積もりも取っておきましょう。リフォーム中は荷物の量によっては家財を保管する倉庫の手配が必要になります。
ハウスクリーニングや補修は必ず必要というわけではありません。基本的には
現況有姿で売却します。クリーニングを行えば高く売れるという保証もありませんが、汚れている部屋よりも、きれいな部屋の方が、印象が良いのは確かです。自分で掃除するのも良いですし、手が回らない場合はハウスクリーニングに依頼するという手段もあります。
また、不用品などが多ければ処分費用もかかります。
④引越費用など
引越業者の見積もりも数社からもらったほうがよいでしょう。新居に合わせて家具・照明・カーテン・家電を新調する場合はその費用も必要となります。新調しない場合、カーテンなど新居のサイズに合わないこともあるので注意しましょう。
