売主はお部屋を綺麗にリフォーム、ハウスクリーニングしたうえで引き渡してくれる？
そのままの状態（現況有姿）で引き渡しになることが多い。
よく中古マンション購入をご検討される買主の皆様から「お部屋は売主がリフォームしたりハウスクリーニングしたりした上で引き渡してくれるんですか？」と質問されることがあります。
結論から申しますと、「売主はリフォームなどをせずにそのままの状態で、買主に引き渡す」ことが多いです。
この物件を「あるがままの状態」で引き渡しをすることを「現況有姿での引き渡し」と、不動産仲介業界では呼ばれています。
要は売主が物件を売却する際、売主負担でリフォームをすることなく、そのままの状態で買主に物件を引き渡すことを指します。
新築マンションと違い、中古マンションは売主が実際に居住していた物件であり、どうしてもフローリングの痛みや水回り・壁紙の汚れなどが物件に出てきてしまいます。
そのため中古マンションの売買取引では、売主はお部屋をそのままの状態（現況有姿）で売りに出し、リフォームにかかりそうな費用も考慮して、価格交渉をしていくというのが一般的です。
現況有姿を前提とした中古マンション売買のよくある価格交渉の流れ
リフォーム費用を見積もった上で売主側と価格交渉を行うことがポイントです。
例えば、以下のような事例を考えてみましょう。
- 売主は、築20年の物件を5000万円で売りに出しました。
- 買主がリフォーム業者立会いのもと、その物件を内覧した際に、水回りのリフォームと壁紙の張り替えなどで300万円のリフォーム費用が必要だとリフォーム業者から言われました。
- 買主はリフォーム費用を含めて5000万円で収めたかったので、物件価格の5000円万円からリフォームに必要な300万円を引いて4700万円で購入申し込みを売主側に提出しました。
- 売主としては最低でも4800万円で売りたいと思っていたため「4800万円であれば契約したい」と買主に伝えました。
- 買主はできれば5千万円で収めたかったですが、売主が200万円を引いてくれたということで4800万円を了承し、売買契約を結ぶことになりました。
上記の例のようにリフォーム費用がどれくらいかかるかをあらかじめ見込んだ上で、売主と買主が価格交渉で合意した価格で売買契約を結ぶ、というのが一般的な流れになります。
売主は現況有姿で全ての設備故障・不備の責任を済ませられるわけではない
売主は瑕疵担保責任を負う旨が売買契約書に記載されていることを確認しましょう。
一つの売買契約書に現状有姿条項と
瑕疵担保責任の条項がともに定められている事案で、ある裁判例は、「売主は、本件現状有姿条項により本件建物を現状有姿の状態で引き渡せばよいとされる結果、本件建物について隠れた瑕疵が存在する場合、そのまま引き渡せばよいが、経年劣化によらない隠れた瑕疵が存在することが明らかになった場合は担保責任を負う趣旨と解するのが相当である」とし、現状有姿で引き渡せば売主としての引き渡し義務は果たしたことになりますが、
瑕疵担保責任は負う（免除されない）旨の判断がされています。
売主が瑕疵担保責任を負う旨が売買契約書に記載されていることをしっかり確認しておきましょう。
売買契約時には付帯設備表を確認しましょう
現況に不備がある場合は付帯設備表に内容が記載されています。
売買契約時の書類に
付帯設備表というものがございます。
売買対象不動産に関する設備の「有無」・故障不具合の「有無」を買主さまへお知らせする書類です。
現況有姿が基本とはいえ、内覧時にすべての故障不具合を買主が確認できるわけではありません。
そのため設備の故障や不具合などは売主側が付帯設備表をあらかじめ用意した上で契約時に、買主が確認することで、不動産売買のトラブルを極力回避することが大切です。
お部屋内の故障などの不備は後々揉めるので必ず契約前に確認しておくこと
不動産購入は人生で最も高価な買い物です。遠慮することなく、内覧時に隅々までしっかり確認しましょう。
付帯設備表があるからと言って、付帯設備表にすべての設備の故障不具合が記載されているとは限りません。
例えば売主自身が物件に自ら居住していなかった場合、売却物件についてあまり詳しくないという場合もあります。
そのため必ず内覧中にどの部分がどれだけ修理が必要なのか、修理にどれぐらい費用がかかるのかは、必ず確認しておくようにしましょう。
売買契約後や、引き渡し後に何か問題が見つかった場合、売主側から「現況有姿なので」と言われてトラブルにならないように、しっかり内覧時に確認しておきましょう！
お部屋のチェックポイント
現況有姿という言葉を抑えつつ、売主と買主のどちらが費用を負担して不具合故障を直すのか、具体的なお部屋内の確認すべき箇所の一例です。
- 水回りの汚れ。
- 収納の扉の開閉に問題はないか。扉に破損はないか。
- 各お部屋のドアの開閉に問題はないか。蝶番に破損はないか。
- 水回りの水圧に問題はないか。
- 壁紙は剥がれていないか。
- フローリングは傷がどれぐらい付いているか。
- 床暖房がある場合、機能は問題ないか（床暖房の温度は大丈夫か。本来カバーすべき広さをちゃんと温めてくれるのか。）
- 家具が置いてある場合、家具をどかした時に傷などがついていないか。
現況有姿のまとめ
ご説明したように中古マンション取引では、
- 現況有姿での引き渡しが売買契約の基本になることをご理解いただく。
- その上で、内覧時や付帯設備表で「どこにどのような不具合や故障があるか」を確認すること。
が、不動産購入を成功させる鍵となります。
上記をよくご理解いただいた上で、お客様にとって素晴らしい不動産購入体験となりますように！
