豊島区のマンション相場【2026年最新】

最終更新：2026年3月31日

この記事では、国土交通省「地価公示」、不動産情報ライブラリ、レインズマーケットインフォメーションのデータに加え、リンネの独自ネットワークによる多くの成約データをもとに、豊島区のマンション相場を詳しく解説します。あなたのマンションがいくらで売れるのか、売却の参考にしてください。

アクセス・立地

豊島区は東京都の北西部に位置し、池袋を中心に多方面へ優れたアクセスを誇るエリアです。池袋駅はJR山手線・埼京線・湘南新宿ライン、東武東上線、西武池袋線、東京メトロ丸ノ内線・有楽町線・副都心線が乗り入れる東京屈指のターミナル駅です。

• 新宿駅へ：JR山手線で約8分
• 渋谷駅へ：JR山手線で約20分、副都心線で約12分
• 東京駅へ：丸ノ内線で約22分
• 品川駅へ：JR山手線で約25分

住環境の特徴

豊島区は池袋という巨大ターミナルを中心に、商業・住宅・文化機能が集積した多彩な顔を持つエリアです。池袋駅周辺はサンシャインシティや百貨店・商業施設が立ち並ぶ都市型ライフスタイルを満喫できる環境ですが、駅から少し離れると閑静な住宅街が広がります。

目白エリアは落ち着いた高級住宅街として知られ、学習院大学などの教育機関が集積しています。巣鴨・駒込エリアは下町情緒が残る街並みと六義園などの歴史的公園が隣接し、緑豊かな住環境が魅力です。近年は池袋東口・西口周辺の大規模再開発が進み、国際アート・カルチャー都市としての新しいブランドも形成されつつあります。

人気の理由・ブランド価値

豊島区のマンションが高く評価される最大の理由は、池袋という巨大ターミナル駅へのアクセスの良さです。池袋から新宿・渋谷・東京・品川など都内主要ビジネス拠点への移動が非常に便利で、通勤・通学に優れた利便性を誇ります。

また、池袋東口・東池袋周辺では大規模再開発が相次いで進行しており、ブリリアタワー池袋・プラウドタワー東池袋ステーションアリーナなどの大型タワーマンションの竣工が相場全体を牽引しています。池袋の「国際アート・カルチャー都市」構想による街の変貌も、長期的な資産価値向上への期待を高めています。

住民層

豊島区の住民層は多様で、池袋駅周辺の利便性を活かした共働き子育て世帯やDINKS（子供なし共働き夫婦）が増加しています。目白・駒込エリアでは、学習院大学周辺に学術系・文化系の住民が多い傾向があります。巣鴨・駒込エリアには昔から住むシニア層も多く、幅広い世代が共存しているのが特徴です。近年は再開発に伴い、都心勤務の富裕層が流入するタワーマンション需要も増加しています。

周辺施設

豊島区内には、学習院大学・立教大学・帝京平成大学・東京音楽大学など有名大学が集積しています。公立では豊島区立池袋中学校・千登世橋中学校などが評判を集めています。私立では学習院初等科・雙葉小学校（隣接区）など名門校へのアクセスも良好です。

医療施設は帝京大学医学部附属病院・東京医療センター（近隣）などが立地し、商業施設はサンシャインシティ・池袋パルコ・東急百貨店・西武百貨店・丸井など充実した商業環境が整っています。六義園・旧古河庭園などの庭園や東池袋中央公園など緑のスポットも区内に多数あります。

区内の主要な町村

豊島区内で特に注目されるエリアをご紹介します。各エリアの詳細な相場情報は、以下のリンクからご確認いただけます。

• 南池袋（199万円/㎡・区内最高値）
• 東池袋（156万円/㎡）
• 目白（151万円/㎡）
• 池袋（138万円/㎡）
• 西池袋（133万円/㎡）
• 南大塚（132万円/㎡）
• 北大塚（129万円/㎡）
• 駒込（126万円/㎡）
• 高田（120万円/㎡）
• 池袋本町（117万円/㎡）
• 西巣鴨（112万円/㎡）
• 雑司が谷（107万円/㎡）
• 巣鴨（106万円/㎡）
• 上池袋（100万円/㎡）
• 南長崎（98万円/㎡）
• 長崎（95万円/㎡）
• 千早（94万円/㎡）

豊島区のマンション平均成約価格は、2020年の5,128万円から2025年の7,547万円へと、5年間で約47%上昇しました。2026年に入っても上昇基調が続いており、直近の平均成約価格は7,797万円（前年比+3.3%）に達しています。

注目すべき点として、平均築年数が2020年の19.3年から2025年の25.8年へと上昇しているにもかかわらず、平米単価は一貫して上昇しています。これは、豊島区の実質的な資産価値が着実に向上していることを示しています。特に2024年〜2025年にかけての平均成約価格の大幅上昇（7,046万円→7,547万円）は、池袋周辺タワーマンションの高額成約が増加したことが一因と考えられます。価格判断には平均成約価格だけでなく、平米単価の推移を重視して分析することが重要です。

グラフは豊島区と東京23区平均の成約価格推移を示しています。豊島区は2022年頃から23区平均に迫る上昇ペースを示しており、2024年以降は23区平均と同水準で推移しています。2020年から2025年にかけての力強い上昇トレンドが続いていることが読み取れます。

エージェントからのアドバイス

2020年から2025年で豊島区のマンション相場は約47%上昇しました。平均築年数が26年以上の物件でも高値成約が増えており、エリアブランドの強さが数字に現れています。あなたのマンションの現在の価値を確認するには、まずAI査定で簡単に目安をチェックしてみてください。

直近1年間（2025年3月〜2026年2月）の月別推移データを見ると、豊島区の月別成約価格はやや変動が大きい傾向があります。これは月ごとの成約件数が40〜60件程度と比較的少なく、成約した物件の広さや立地条件のばらつきが平均値を左右するためです。単月の数値に一喜一憂せず、3〜6ヶ月の移動平均でトレンドを見ることをお勧めします。

グラフは豊島区と東京23区平均の月別坪単価を比較しています。2025年の春〜夏は豊島区が23区平均をやや下回る月もありましたが、秋以降は豊島区の単価が上昇し、2025年10月〜12月は23区平均を上回る局面も見られます。成約物件の築年数と広さのばらつきが月次変動に影響していることが読み取れます。

季節変動の観点では、2025年3月は成約件数が63件と多く、年度末の引っ越しシーズンによる需要が旺盛でした。2025年5月の平均築年数が30.6年と突出して高い月は、築古物件の成約が増えたことで平均価格・単価が低下した可能性があります。秋以降（10月〜12月）は成約価格が上昇しており、上半期に比べ高値での成約が増える傾向が見られます。

価格動向をより正確に把握するには、成約物件の広さや築年数のばらつきの影響を受けにくい平米単価（㎡単価）の推移を見ることが重要です。豊島区の平米単価は2020年の89万円/㎡から2025年の129万円/㎡へと、5年間で約45%上昇しています。

注目すべきは、2022年まで東京23区平均と同水準だった豊島区の単価が、2023年以降は23区平均を上回る水準で推移している点です。これは池袋周辺の大型タワーマンション成約が増加し、エリア全体の評価が高まっていることを示しています。

グラフは豊島区と東京23区平均の平米単価推移を示しています。2020〜2021年は両者がほぼ同水準で推移していましたが、2022年以降は豊島区の上昇ペースが加速。2024〜2025年には豊島区が23区平均を上回る局面が生まれており、エリアとしての評価向上がデータに表れています。

坪単価グラフでも同様の傾向が確認できます。2020年の294万円/坪から2025年の427万円/坪へと、5年間で約45%の上昇を記録。売却を検討されている方にとって、坪単価の観点からも非常に有利な市況が続いています。

豊島区の月別成約件数には明確な季節変動が見られます。最も件数が多いのは2〜3月で、これは年度末の転居シーズンに伴う需要増が主因です。2025年3月は63件、2025年2月は48件と高水準を記録しており、春の移住シーズンに向けた購入活動が集中していることが分かります。

一方、8月は成約件数が最も少ない傾向があります。夏の暑さや長期休暇による内覧活動の減少が影響していると考えられます。また、1月も年明け直後ということもあり成約件数は少なめです。売却活動のスタートとしては、2〜3月の成約ピークに向けて11〜12月頃から準備を開始するのが効果的です。

7〜9月の夏〜秋シーズンも比較的成約件数が多く、9月以降の秋需要も見逃せません。年間を通じると、春（2〜3月）と秋（9〜11月）の2つのピークシーズンが存在します。

グラフは豊島区と東京23区全体の月別成約件数を示しています。豊島区の成約件数は23区全体の変動と概ね連動しており、春（2〜3月）と秋（9〜11月）に件数が増加する傾向が確認できます。豊島区は23区の中でも一定の成約ボリュームを持つエリアです。

間取り別の平均成約価格を見ると、豊島区では3LDKが11,290万円と最も高く、東京23区平均の8,805万円を大きく上回っています。これは南池袋・東池袋エリアのタワーマンションにおける広めの3LDK物件が高値で成約しているためと考えられます。

一方、2LDKは8,425万円で、東京23区平均の9,226万円を下回っています。1LDK（5,506万円）とワンルーム（2,110万円）も23区平均を下回っており、豊島区の相場は広めの大型間取りで高い一方、コンパクトな物件は23区平均より低めの傾向があります。ファミリー向けの3LDK〜4LDKは特に高値での売却が期待できます。

グラフは豊島区と東京23区平均の間取り別成約価格を比較しています。豊島区は3LDK・4LDKで23区平均を大きく上回る一方、1LDK・ワンルームでは23区平均を下回る傾向が見られます。大型ファミリー物件の資産価値が特に高いエリアであることが分かります。

エージェントからのアドバイス

3LDK・4LDKの大型物件をお持ちの方は特に注目です。豊島区の3LDKは東京23区平均を約28%上回る11,290万円の高水準です。池袋エリアの大型ファミリーマンションへの需要は引き続き旺盛で、売却のタイミングとして非常に有利な状況が続いています。

築年数別の平米単価を見ると、豊島区では「6〜10年」の物件が187万円/㎡と最も高く、東京23区平均の156万円/㎡を大幅に上回っています。これは池袋周辺で2015〜2019年に竣工した比較的新しいタワーマンションが高値で取引されていることを示しています。

興味深いのは「36〜40年」の物件が93万円/㎡と、「31〜35年」の84万円/㎡を上回っている点です。これは1980年代後半〜1990年代初頭のバブル期に建てられた、立地の良い物件が高値で取引されていることが一因と考えられます。一般的に築年数が1年経過するごとに価格は約1%下落する傾向がありますが、立地の良さやリノベーション実施物件では築古でも高値成約が実現します。

グラフは築年数ごとの平米単価を豊島区と東京23区平均で比較しています。豊島区は6〜10年・11〜20年の比較的新しい物件帯で23区平均を大きく上回る水準を示しており、池袋エリアのタワーマンション需要の強さが反映されています。また、駅からの距離も価格に大きく影響し、池袋駅徒歩圏の物件は築古でも高値成約が多い傾向があります。

豊島区内でも町村によって平米単価は大きく異なります。最高値は南池袋の199万円/㎡で、区内最低水準の千早の94万円/㎡と比べると、同じ豊島区内でも2倍以上の差があります。

池袋駅直結エリアの南池袋（199万円/㎡）と東池袋（156万円/㎡）は、ブリリアタワー池袋・アウルタワーなどのタワーマンション成約が価格を牽引しており、区内で突出した高値圏を形成しています。目白（151万円/㎡）は学習院大学周辺の閑静な高級住宅街として安定した高値を維持しています。

注目の上昇エリアとしては、池袋が2022年の84万円/㎡から2025年の138万円/㎡へと4年間で約64%上昇しており、池袋駅周辺の再開発効果が顕著に現れています。西巣鴨も2022年の88万円/㎡から2025年の112万円/㎡へと27%上昇しており、注目度が高まっています。

グラフは豊島区内の主要町村における平米単価の推移を示しています。南池袋・東池袋は突出した高値圏にあり、他の町村との差が拡大傾向にあることが確認できます。池袋駅からの距離が近いほど単価が高い傾向が明確に表れており、立地条件の違いが売却価格に大きく影響することを示しています。

豊島区内で最も高い平米単価を記録しているのは、ブリリアタワー池袋（291万円/㎡）です。池袋駅東口至近の大型タワーマンション（432戸）で、2022年の202万円/㎡から2025年の291万円/㎡へと、4年間で約44%上昇しています。

2位はプラウドタワー東池袋ステーションアリーナ（278万円/㎡）、3位は目白ガーデンヒルズ（270万円/㎡）です。目白ガーデンヒルズは築20年ながらも270万円/㎡の高値を維持しており、目白エリアの強固なブランド価値を示しています。

4位のアウルタワー（245万円/㎡）と5位のグランドミレーニア（243万円/㎡）はいずれも東池袋〜南池袋エリアの大型タワーマンションで、池袋再開発の恩恵を受けた物件です。

注目すべきは9位のブリリアタワー池袋ウェスト（212万円/㎡）で、築2年の新築に近い物件として、池袋駅西口エリアの新規供給物件が高値水準にあることを示しています。また、13位の池袋パークタワーは築27年ながら192万円/㎡を記録しており、南池袋エリアの立地の強さが伝わります。

グラフは豊島区内マンション別の平米単価ランキングを示しています。ブリリアタワー池袋が291万円/㎡と突出した高値を記録し、池袋駅近くのタワーマンション群が区内の相場をリードしていることが一目で分かります。上位20物件のほとんどが池袋駅周辺（南池袋・東池袋・池袋・西池袋）に集中しており、駅近立地の強さが明確に表れています。

2023年2月〜2026年2月の期間で最も売出件数が多かったのは、グランドミレーニア（南池袋・411戸）です。次いでアウルタワー（東池袋・608戸）、ブリリアタワー池袋ウェスト（池袋・231戸）と続いています。大型タワーマンションは戸数が多いため売出件数も自然と多くなりますが、これら物件への需要の高さも反映されています。

4位のプラウドシティ池袋本町（785戸）は区内最大規模のマンションで、池袋本町エリアの大型複合開発物件です。5位のパークタワー池袋イーストプレイスは2008年竣工の205戸物件ながら売出件数が多く、東池袋エリアの活発な取引を示しています。

売出件数が多いマンションは流動性が高く、売却時に買い手がつきやすいという特徴があります。一方で、同一マンション内の競合物件も多くなるため、価格設定と売り出しのタイミングが重要になります。

グラフは豊島区内の主要マンション別売出件数を示しています。グランドミレーニア・アウルタワーなど南池袋〜東池袋エリアの大型タワーマンションが上位を占め、池袋エリアの不動産市場の流動性の高さが分かります。

データから見ると、豊島区でマンションを売却する最も有利なタイミングは2〜3月です。年度末の転居シーズンに向けて購入希望者が増え、成約件数が年間で最も多くなります。3月の成約を目指す場合、売却活動の開始は1月初旬〜前年12月が理想的です。

2番目に狙い目のシーズンは9〜11月です。秋の転居シーズンに向けた需要が増加し、特に2025年9〜11月のデータを見ると成約件数が安定して多い傾向が見られます。夏（8月）は成約件数が落ち込みやすいため、8月の売り出しは避け、7月か9月以降の売り出しを検討することをお勧めします。

市況のポイントとして、豊島区の平米単価は2020年から2025年にかけて約45%上昇しており、現在も上昇基調を維持しています。2026年の平均成約価格は7,797万円（前年比+3.3%）と、着実な上昇が続いています。高い成約価格を実現するには、時期だけでなくAI査定で適正価格を把握し、専門家のサポートのもとで売却活動を行うことが重要です。

エージェントからのアドバイス

「今が売り時か迷っている」という方へ。豊島区の相場は2020年比で53%以上上昇しており、今売却すれば大きな利益を実現できる可能性があります。まずは登録不要のAI査定でご自身のマンションの現在価値を確認し、売却のご判断にお役立てください。

Q1: 豊島区のマンション相場は上がっていますか？

はい、豊島区のマンション相場は上昇傾向にあります。2026年の平均成約価格は7,797万円で、前年比+3.3%の上昇となりました。平米単価で見ると2020年の89万円/㎡から2026年の136万円/㎡へと約53%上昇しており、売却には好条件の市況が続いています。特に南池袋・東池袋エリアのタワーマンションは、池袋の「国際アート・カルチャー都市」構想による再開発効果もあり、高い需要が継続しています。

Q2: 豊島区でマンションを売却するベストなタイミングはいつですか？

成約件数のピークは2〜3月（年度末の転居シーズン）です。3月の成約を狙う場合は、1月頃から売却活動を開始することをお勧めします。2番目に多い時期は9〜11月（秋の転居シーズン）です。8月は成約件数が少なく、価格も下がりやすいため、このタイミングでの売り出しは避けることをお勧めします。

Q3: 豊島区の坪単価は東京23区平均と比べてどうですか？

2026年の豊島区の平均坪単価は449万円/坪で、東京23区平均の455万円/坪に対してやや低い水準ですが、差は縮まりつつあります。2020年には89万円/㎡と23区平均と同水準だったものが、現在では23区平均と拮抗するレベルに成長しています。特に南池袋（199万円/㎡・657万円/坪）や東池袋（156万円/㎡・515万円/坪）は23区平均を大幅に上回る高値圏で推移しています。

Q4: 豊島区で高く売れるマンションの特徴は何ですか？

豊島区で高く売れるマンションの主な特徴は以下の通りです。①池袋駅徒歩圏（特に東池袋・南池袋エリア）に立地していること、②大規模タワーマンション（200戸以上）であること、③築10〜20年程度の物件であること（ただし築古でも駅近なら高値）、④高層階・眺望の良い住戸であること。特にブリリアタワー池袋は291万円/㎡と区内最高値を記録しており、池袋再開発の恩恵を受けた大型タワーマンションが特に高い評価を受けています。

Q5: 豊島区のマンションを売却する際の注意点は？

豊島区のマンション売却では、エリアによって相場が大きく異なることを認識することが重要です。南池袋（199万円/㎡）と千早（94万円/㎡）では2倍以上の差があります。また、同一マンション内の競合物件の状況を確認し、適切なタイミングで売り出すことも重要です。売出件数ランキング上位のマンションは流動性が高い反面、競合も多いため、価格設定と室内の状態（クリーニング・小修繕など）で差別化を図ることをお勧めします。

Q6: 豊島区で人気のエリア（町村）はどこですか？

豊島区で最も平米単価が高いエリアは南池袋（199万円/㎡）で、次いで東池袋（156万円/㎡）、目白（151万円/㎡）となっています。池袋駅へのアクセスと大型タワーマンションの集積が、これらエリアの高値を支えています。目白は高級住宅街としての落ち着いたブランド価値が特徴です。

豊島区のマンション市場は、2020年から一貫した上昇トレンドを維持しています。2026年時点の主要指標は以下の通りです：

豊島区の相場は2020年から約53%上昇し、現在も上昇基調を維持しています。池袋の大規模再開発が続く中、南池袋・東池袋エリアのタワーマンションへの需要は引き続き旺盛です。目白エリアは高級住宅街としての安定した需要が続いており、巣鴨・駒込エリアも着実な上昇を記録しています。

売却を検討されている方は、現在の好条件の市況を活用することをお勧めします。まずはご自身のマンションがいくらで売れるかを知ることが第一歩です。登録なしで使えるAIマンション査定で、30秒で価格の目安を確認できます。

「高く売りたい」「手数料を抑えたい」「すぐに売りたい」など、お客様のご希望に合わせた売却プランをご提案しています。豊島区での実績豊富なリンネが、あなたの売却を全力でサポートします。

※本記事のデータは、国土交通省「地価公示」、国土交通省「令和６年地価公示」、国土交通省「不動産情報ライブラリ」、レインズマーケットインフォメーション、およびリンネの独自ネットワークによる成約データを元に作成しています。