ローン特約について

物件を購入する時、ほとんどの人は住宅ローンを検討されるかと思います。しかし、金融機関などで融資を受けることを前提に売買契約をしたものの、万一融資が受けられないということが生じた場合は、買主は物件の代金を払うことが出来ません。

ローン特約はこのようなケースの際には”契約を解除することが出来る" という特約です。

つまり、「ローンが通らなかったら契約を解除できますよ」ということです。

もちろん、ローン特約を利用して契約を解除するためには一定の条件がありますので、それを今から詳しく説明していきます。

ローン特約には「条件型」と「解除保留型」の2種類があります。

「条件型」とは・・・条件型には「解除条件型」と「停止条件型」があり、「解除条件型」は、住宅ローンが落ちた場合、自動的に契約が白紙になる特約です。一方「停止条件型」は、住宅ローン が承認になった場合、自動的に契約の効力が発生する特約です。

効力の発生条件は解除型と停止型で異なりますが、条件型はどちらも金融機関の審査結果が出た時点で契約の有効・無効が決定するということになります。

「解除保留型」とは・・・解除保留型は金融機関の結果が出た時点で、買主が契約を解除するか否かを選択できるタイプの特約です。一見、解除型の方が買主にとって有利に思えますが、解除保留型の場合は解除通知漏れに気を付けなければいけません。万一解除通知を忘れたり、解除通知が何らかの原因で売主に伝わっていなかったりした場合は、すでに支払い済の手付金などを放棄した上、違約金も発生します。あとあとのトラブルを避けるためにも、口頭ではなく文書で残す事をおすすめします。

ローン特約は、売買契約時に契約書に詳しく条件が記載されます。

契約書に記載された条件を満たす時のみ適用されますので、契約内容はよく確認するようにしてください。

では、契約書に記載される条件とは何かを見ていきましょう。

【契約書に記載される事項】

一般的には都市銀行（メガバンク）を記載するよう求められます。理由は「住宅ローン事前審査はいつ・どこで行うべき？」で詳しく説明していますが、ネット銀行は事前審査が承認されても本審査でNGになることも少なくないため、ローン特約による解除リスクを回避をするために、信用度の高いメガバンクで事前を通す事を契約の条件としている売主も多くいます。

事前にいくらのローンを組むのかを記載します。本審査の時に借入額を引き上げたことで承認されなかった場合は、それを理由にローン特約による解除を主張することはできません。

契約時に本審査の承認期日というものを設けます。この日付は、契約後すぐに本審査を申し込めば十分に間に合う日付に設定されています。そのため、本審査申込が遅れたことによって承認期日に間に合わなかった場合はローン特約は無効になります。

条件型（融資がNGだった場合は自動的に解除される）か、解除保留型（融資がNGになった時点で買主が判断する）かを定めておき、融資がNGだった場合にどうするかをあらかじめ決めておきます。

ローンが非承認となった場合、ローン特約を用いて契約を解除できる期限が定められています。一般的には融資承認期日の1週間後に設定されることが多く、それを過ぎるとローン特約による解除は認められません。

これは、記載される場合とされない場合がありますが、どちらにせよ「言った」「言わない」のトラブルを避けるためにも、解除の意思表示は文章などで残るもので確実に伝えるようにしましょう。

売買契約をする時までに支払う金銭がありますが、ローン特約で契約を解除した場合、支払い済みの費用はどうなるのでしょう？

【契約日までに支払う金銭】

売買契約を結ぶとき、売買代金の5％～10％を手付金として売主へ支払います。

売買価格によって金額は異なりますが、売買契約を行う際に200円（売買価格10万円以下）～48万円（売買価格50億円以上）の印紙がかかります。一般的に多く取引されている金額帯は1000万～5億円以下かと思いますので、印紙代は1万円～6万円が最も多い価格帯となります。

契約の際に仲介手数料の半分を支払います。一般的な仲介手数料は売買価格の3％+6万円+消費税ですが、リンネでご契約頂ければ売買価格の1.5％のみ、もしくは最大無料となります。

※ただし、3000万円未満は3％+6万円+消費税となりますので、予めご了承ください。

ローン特約で解除された契約の場合、上記費用のうち契約書に貼付済の印紙代は戻ってきませんが、手付金及び仲介手数料は返金されます。

しかし、ほとんどが振込での返金となりますので、その際にかかる振込手数料は買主の負担になります。

契約書に記載する金融機関はいくつ記載しても構いません。ただし、複数の金融機関を書く場合はメリットとデメリットがあることをしっかり把握しておきましょう。

ローン特約に記載する金融機関は一般的には都市銀行（メガバンク）が第一ですが、2つ以上記載する場合、2つ目以降はネット銀行でも構いません。

条件型（解除条件型）のローン特約で契約を結んだ場合、融資が非承認となった時点で契約は解除になりますが、複数の金融機関を記載した場合は、すべての金融機関がNGになるまで契約解除はされません。これが複数の金融機関を書くことのメリットと言えます。

一方デメリットは、本命の銀行で融資が承認されなくても、記載した他の金融機関で承認されれば、本命の金融機関の非承認を理由に契約解除はできません。つまり、金利などの条件に納得がいかなくても承認された金融機関でローン契約をしなければいけません。

詳しくは次の項目で説明していきます。

ローン特約では契約を解除できる場合、できない場合があります。

メガバンクの本審査申込は通常対面で行います。そのため、時間を割いて最寄の支店などに行かなければいけません。住宅ローンセンターなどは土日の対応も可能ですが、銀行窓口は平日15時までなどが一般的です。仕事が休めず本審査の申込手続きがすぐにできない場合もあるかもしれません。しかし、例え仕事であっても、それが理由で期日に間に合わなかったことを解除の理由にはできません。金融機関が平日しか空いていないようであれば、事前に有休や半休を取得するなどして必ず時間を作るようにしてください。どうしても難しい場合は「確実に間に合う日」を設定するなど、契約の前に不動産会社に相談し、売主としっかり協議してください。

では、以下の事例を元にローン特約で解除できる場合とできない場合を確認してみましょう。

【金融機関名】A銀行

【融資金額】3500万円

【融資承認期日】1月20日

【特約による解除期日】1月27日

【特約内容】解除保留型

上記内容で契約を締結しA銀行が非承認となりましたが、B銀行の融資も申し込みをしていたため、B銀行の結果が出るまで待っていました。1月28日にB銀行も非承認となったため売買契約を解除しようと思っています。この場合は契約解除はできるでしょうか？

答え・・・

この場合、解除保留型なので解除の意思は買主の通知をもって可能ですが、その場合は解除期日までに行う必要があります。解除期日を過ぎてからの解除はできません。期日を過ぎた場合は、手付を放棄し違約金を支払う必要があります。

【金融機関名1】A銀行

【融資金額】3500万円

【融資承認期日】1月20日

【特約による解除期日】1月27日

【特約内容】解除条件型

【金融機関名2】B銀行

【融資金額】3500万円

【融資承認期日】1月20日

【特約による解除期日】1月27日

【特約内容】解除条件型

買主は、A銀行が非承認でしたがB銀行は承認となりました。しかし、A銀行が金利が0.5％だったのに対し、B銀行は1％になるためあまり気乗りがしません。A銀行でローンが組めないなら解除したいと思っていますが、この場合、解除はできるのでしょうか？

答え・・・

A銀行がNGでも、B銀行で承認されているので「A銀行の非承認」を理由に契約解除はできません。

B銀行が気乗りしない場合は、決済日に間に合うように他の金融機関の審査も試してみましょう。決済日までにB銀行以外の承認が取れなかった場合は、B銀行で決済することになります。どうしても解除したい場合は手付金を放棄し、違約金を支払うしかありません。

【金融機関名】A銀行

【融資金額】3500万円

【融資承認期日】1月20日

【特約による解除期日】1月27日

【特約内容】解除条件型

A銀行の事前審査で3500万円の融資が承認されましたが、本審査を申し込む際に4000万円に借入額を変更しました。A銀行からは、「3500万円であれば融資できるけれど、4000万円では融資できません」と言われました。買主は思っていたより費用がかかるので4000万円の融資が受けられないなら厳しいと考え、「A銀行から融資が受けられないこと」を理由に解除を申し出たいと思っています。この場合、解除ができるのでしょうか？

答え・・・

今回のローン特約は「A銀行で3500万円の融資が受けられない場合」という内容になっています。A銀行から「4000万円は無理だけど、3500万円なら融資できる」と言われている以上、「4000万円の融資を受けられないこと」を理由に解除はできません。3500万円の融資を受けて残りは頭金として用意するか、手付放棄及び違約金支払いをもって解除するしかありません。

いかがでしたでしょうか？

ローン特約は買主を守るためにとても有利な特約制度です。しかし、どんな事例なら解除ができるのかをしっかり買主が把握していないと、後々とんでもない落とし穴に陥ることになります。

一生に何度もない大きな買い物です。契約内容をしっかりと把握して、後悔しないように夢のマイホームを手にしましょう。