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瑕疵担保責任から契約不適合責任へ

瑕疵担保責任より契約不適合責任の方が売主の責任が重く..!？

売買の対象物に隠れた瑕疵（かし＝通常有すべき品質を欠くキズ）がある場合、売主が買主に対してその責任を負うことを「瑕疵担保責任」といいます。

「瑕疵担保責任」は、2020年(令和2年)4月1日から「契約不適合責任」に変わりました。

瑕疵担保責任から契約不適合責任に変わることで、売主の責任は重く、買主にとっては中古住宅をより安心して買いやすくなるという内容となりました。

変更点など、契約不適合が見つかった場合どのような対応が可能なのか理解し引渡後にトラブルにならないために、内容を確認しましょう。

民法の改正のポイントを確認しましょう。（※比較表参照）

【POINT①】契約不適合責任とは？『売主の責任の範囲が広くなりました』

『買主が注意を払ったにも関わらず発見できなかった（知らなかった）隠れた瑕疵（キズ）についてのみ売主が責任を負う」瑕疵担保責任から、

『売主が契約内容と異なるもの（契約書の内容と異なるもの）を売却したときは売主が責任を負う』契約不適合責任へと変更になりました。

【POINT②】『売主の責任の内容（買主の権利）が増えました』

これまでの損害賠償請求権・契約の解除▶に加えて追完（修補）請求権・代金減額請求権が追加されました。

【POINT③】免責（民法で定められた規定より、責任を軽くする）の特約が可能

・契約不適合責任の内容を一部または全部免責する特約をつけることが有効です。

・ただし、売主が知っていた契約不適合については無効です。

［例：すでに判明している雨漏りについては、契約の内容として雨漏り「有り」と契約書（物件状況報告書）に記載、容認されていれば売主は免責され、雨漏りは「無し」と契約書（物件状況報告書）に記載されていれば売主は免責されません。］

・また、民法以外の法律（※）で禁止されている場合は、そのルールには従う必要があり免責できないことがあります。

【宅建業者が売主】の場合宅建業法に従うので、特約で民法の規定より軽くすることはできません。

【事業主（法人）が売主】で一般の方が買主の場合、消費者契約法に従うので、免責にすることはできません。

※下記契約不適合責任の特約についてもご確認ください

【POINT④】『買主の権利の期間の制限』

買主は、契約不適合を知った時から１年以内にその旨を「通知」しなければなりません

『請求』から『通知』となリ、契約不適合があった場合は、まずは売主に大体の内容を伝えれば良いこととなりました。

※期間の権利についても特約が可能で、下記のような期間設定になることが多いです。

売主：個人の場合は・・引渡後3ヶ月以内に「通知」しなければならない

売主：法人の場合は・・引渡後1年以内に「通知」しなければならない

売主：宅建業者（不動産業者）・・引渡後2年以内に「通知」しなければならないなど。

契約不適合責任の特約について

特約によって、契約不適合責任の対象を限定（免責）することができます

旧民法の瑕疵担保責任も、新民法の契約不適合責任も、その規定は「任意規定」となります。任意規定とは、契約当事者が合意すればその特約（契約不適合責任の一部を免責にするなど）は有効であるという規定です。

ですから、契約時には契約書の条項や特約で、何が契約不適合責任の対象となっているか、何が免責となっているのかを確認しましょう。

【設備と契約不適合責任】付帯設備表について

旧民法の時と同様、設備は契約不適合の対象外とするとする条文・特約を入れる契約書が主流になると思われます。中古住宅では住宅設備に何らかの故障や不具合がある言葉一般的ですので、設備まで厳密に契約不適合責任を適用させてしまうと円滑な取引を阻害する可能性が生じるためです。

そこで一般の取引においては、売主が責任を負う範囲を限定（シロアリ、給排水設備のみなど）したり、責任を負う期間を短縮したりしています。

その場合でも、売主はその不適合を知りながら買主に告げなかったときには、責任を免れませんので、売主は設備の不具合等について、付帯設備表に詳細に記載することが必要です。

【物件の物理的・心理的・環境的瑕疵と契約不適合責任】物件状況報告書について

物理的瑕疵とは建物そのものの、雨漏りなどの不具合、心理的瑕疵とは、物件で過去に自殺や殺人事件、火災など、環境的瑕疵とは、近隣からの騒音、振動、異臭、日照障害などを指します。

心理的瑕疵や環境的瑕疵は物件の不具合に回答するため、新民法においても契約解除・損害賠償の事由になりえますので契約書（物件状況報告書）にしっかりと記載する対応が必要です。

【宅地建物取引業者（不動産会社）が売主の場合】

宅建業者が売主で、買主が宅建業者でない場合の契約不適合責任については、宅地建物取引業法により、引渡しの日から2年以内に売主が通知を受けた場合に限り、契約不適合責任を負う旨の特約は有効ですが、その通知期間以外に例えば「補修の請求に限る」とか「契約の解除は売主が認めた場合にできる」というような民法の規定より買主に不利な特約は無効です。