売買契約後〜引渡しまでのイベントカレンダーと具体例
無事売買契約が完了致しました！
売買契約が完了したと言っても、マンション購入を山登りで例えるとまだ五合目まで登ってきたところでしょうか。
このページでは、山頂（引き渡し）までのスケジュールと買主様のTODOについてご説明致します。
契約後〜引渡しまでのイベントカレンダーと具体例は以下です。
売買契約を5月17日（日）に締結したと仮定します。
（売買契約日・・・5月17日（日））
- 住宅ローン本審査申請日・・・5月18日（月）
- 融資承認取得期日・・・6月8日（月）
- 融資利用の特約に基づく契約解除期日・・・6月15日（月）
- ローン契約日（金銭消費貸借契約）・・・7月1日（水）
- 決済前内覧日・・・7月10日（金）
- 決済日・・・7月17日（金）
売買契約後〜引き渡しまでのTODO
上記イベントカレンダーに基づく買主様のTODOは以下のようになります。
住宅ローン本審査
-
売買契約後、すぐに契約書記載の金融機関で本審査承認手続きを申し込みましょう。
- 契約書記載の「融資承認取得期日」までに本審査承認を受けましょう。
- 本審査承認が出た金融機関の中の一社と、引き渡し日一週間前までにローン契約（金銭消費貸借契約）を締結ましょう。
- 「融資承認取得期日」までに本審査が通らなければ、売主側にローン特約を通達し、売買契約を解除しましょう。
決済前内覧
1. 住宅ローン本審査申請日
売買契約後、まずは売買契約に記載された金融機関で、すぐに本審査申し込みをすること
売買契約後、ただ引き渡し日を待つだけではありません。
買主様は売買契約後、引き渡し日までおおよそ1〜2ヶ月ありますが、その間にやるべきことがあります。
それはズバリ金融機関から住宅ローンの本審査承認をうけて、ローン契約（金銭消費貸借契約）を結び、決済日に融資を実行する段取りを固めておくことです。
売買契約書に記載された金融機関でローン契約を結ぶ必要はありませんが、まずはその金融機関で本審査を進める必要があります。
事前審査では金融機関から買主に求められなかった追加の書類提出を求められることもあり、本審査承認に想定より日数がかかる場合もあり得ます。
売買契約書には「融資承認取得期日」が記載されています。
確実に融資承認取得期日に間に合うように、本審査は売買契約後すぐに申し込みましょう。
金利が安いネット銀行も検討しましょう
売買契約書に記載の金融機関はメガバンクであることがほとんどです。※1
ただし金融機関の本審査が承認され融資が実行できればどの金融機関を選んでも構いません。
具体的なネット銀行の名前を挙げると皆様も聞いたことがあると思いますが、住信 SBI ネット銀行、じぶん銀行、楽天銀行、ソニー銀行、新生銀行などです。
ただしネット銀行は店舗がないため、書類のやり取りを郵送で行わなければならないため、本審査承認までに一か月以上かかる場合があり注意が必要です。
ネット銀行を検討の際はやはり売買契約後直ちに本審査の申し込みをしましょう。
そして複数の金融機関から本審査承認を得てその中から一番条件の良い金融機関とローン契約を結ぶことをお勧めします。
※1 売主側からの売買契約前に「メガバンクで事前審査承認が出ていることが契約条件」 となることが一般的です。
なぜならメガバンクは事前審査である程度しっかりと審査を行いますので、本審査で非承認になることはほとんどないからです。
それに比べて、ネット銀行の事前審査は本審査申込基準に満たしているかの確認 のため、あまり個人情報を深く審査していないことが多くく、事前審査が承認でも本審査では非承認となる場合も少なくありません。
2. 融資承認取得期日
融資承認取得期日までに住宅ローンの本審査承認を受けなければなりません。
契約書には「融資承認取得期日」が記載されています。
つまり「この日までには住宅ローンの本審査承認を受けて下さいね」という日付です。
売買契約後すぐに本審査の申し込みをすれば、基本的には間に合う日付が記載されているはずです。
逆に売買契約後、すぐに本審査の申し込みをしなかった場合で、この日までに本審査承認が出ない場合は売主とトラブルになります。
最悪、売主から違約金を請求されることもあるので、繰り返しますが売買契約をすぐに本審査手続きを開始してください。
3. 融資利用の特約に基づく契約解除期日
住宅ローン本審査が否決になってしまった場合に、売主側に契約解除を伝達する期日です。
売買契約書記載の金融機関で住宅ローン本審査が否決になってしまい、現実的に他の金融機関でもローンが組めない場合は、ローン特約で売買契約を白紙にすることになります。その旨を売主に伝える期日がこの「融資利用の特約に基づく契約解除期日」です。
4.ローン契約日（金銭消費貸借契約）
住宅ローン本審査が承認されれば、金融機関とローン契約を結びます。
ローン契約は、決済予定日から1週間前までには済ませるようにしましょう。
5. 決済前内覧日（引渡し前確認）
引渡し前確認とは、売買契約時に定めた室内設備状態や残置物の状況について、引渡しの前に最終確認を行うことを指します。
売買契約時に売主から告知書（付帯設備及び物件状況確認書）を渡されている場合は、それに基づいて確認します。
引渡し前確認は売主様がお引っ越しをしてから行うケースが多いため、居住中物件においては内覧時には家具で隠れて見えなかった部分も細かくチェックする事ができます。
平たく言うと、引渡し後に
- 家具は置いていってくれるはずなのに撤去されている。
- エアコンは撤去するはずなのについたままになっている。
- 家具が置いてあった壁に大きな穴や傷ができている。
というような事態を避けるために、事前に確認しましょうという取り組みです。
決済前には今一度内覧をして物件状況を確認しておくようにしましょう。
6. 決済日（引き渡し日、融資実行日）
売買契約の締結時点では紙上での約束でしたが、この決済をもって所有権が買主に移転します。
場所は銀行で行うことが一般的です。
まとめ
売買契約が完了しても決済完了（引き渡し）までは気を抜かないことが大切です。
トラブルを回避するためにも
- 引き渡しまでの今後の to do は何があるか？
- 今すべきことは何か？
を、不動産仲介会社の担当と確認を取りながら進めていただければと思います！
