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新耐震・旧耐震

新耐震のマンションとは

中古マンションの広告で「新耐震基準のマンションです」などと書かれているのを見かけたことがありませんか？

旧耐震基準・新耐震基準でどのように違うのか、具体的に見て行きましょう。

旧耐震・新耐震基準の見分け方

いつ以降が新耐震なの？

全国全ての建物に耐震設計が初めて義務付けられたのは1950年。この年に建築基準法が制定されました。その後1964年の新潟地震、1968年の十勝沖地震を経て1971年に建築基準法の改正があり、その後1978年の宮城県沖地震を経て1981年（昭和56年）6月に大きな改正がありました。

1981年6月以降の耐震基準を「新耐震基準」と呼ぶようになり、1981年5月以前のものを「旧耐震」と呼び、区別するようになりました。

見分け方は築年数ではない

単純に1981年6月以降に建築された物件であれば新耐震基準だと判断してしまう方がいらっしゃいますが、そうではありません。1981年6月以降に認可を受けた物件が新耐震基準の建物です。

マンションの場合は工事に1年から1年半ほどかかりますので、一般的には早くても1982年（昭和57年）夏～秋頃に完成した建築物から新耐震基準が適用されていると考えられています。

正確に判別したい場合

購入検討中の建築物が旧耐震基準と新耐震基準のどちらで建てられているかを調べるためには、そのマンションの建築確認申請が受理された日を確認しましょう。

建築確認の通知書の発行日が、昭和56年6月1日以降であれば新耐震基準、5月31日以前であれば旧耐震基準の建築物です。

建築確認がされている物件であれば、建築確認通知書が存在します。不動産購入の際などは、売主側に依頼して建築確認通知書を確認させてもらいましょう。

万が一、建築確認通知書を紛失されている場合は、自治体や役所の窓口で確認台帳記載事項証明の発行を依頼する必要があります。あまりに古い物件などの場合は、保管されていない場合があるので注意しましょう。

まずは購入の仲介を依頼している不動産会社に問い合わせてみましょう。

新耐震基準とは

そもそも耐震基準とは

耐震基準とは、建築物の設計段階で、地震に対する建築物の「耐久構造の基準」を示すものです。

旧耐震基準との違い

新耐震基準と旧耐震基準の大きな違いは、耐震基準の震度の大きさです。

旧耐震基準では「震度5強程度の地震では、ほとんど建築物が損傷しない」と規定されており、中地震に耐えられるように基準を設けていました。

しかし、昭和53年の宮城県沖地震の被害が想像以上に大きかったため、旧耐震基準のままでは、大規模な地震が起こらずとも大きな被害が生じることが予想され、耐震性を見直すことになりました。

地震による建物の倒壊を防ぐだけではなく、建物内の人間の安全を確保することに着眼し、新耐震基準では「震度6以上の地震に耐えられること」を基準とし、大地震に対する対策を設けました。

新耐震基準マンションのメリット

1．震災に対する安全面

旧耐震基準では震度5強よりも大きい地震に対しての定めはなく、また、震度5程度の地震を受けても、倒壊はしないが建物が損傷を受けている可能性が大いにあるということでした。

震度6以上の地震は旧耐震基準では規定されていなかった部分ですが、新耐震基準では震度6強～7程度の大規模地震で倒壊・崩壊しないことの検証を行うことが定められました。

新耐震基準は、より安全面に配慮されていると言えます。

2．住宅ローンが選びやすくなる（フラット35も）

フラット35など、住宅ローンを利用して住宅を購入する場合、購入する住宅が機構が定める技術基準に適合したものである必要があります。

技術基準の項目の一つとして、住宅の耐震性がありますが、建築確認日が昭和56年6月1日以後であることが基準として定められています。もし建築確認日が不明な場合は新築された時期（表示登記）が昭和58年4月1日以後のものが適応されます。建築確認日や新築された時期が適応基準に満たない場合は、対象の住宅が耐震評価基準などに適合するかどうかで決まります。

3．住宅ローン減税が使える可能性がある

住宅ローン減税とは、ある一定の条件を満たすことによって、各年末における住宅ローン残高の1％を、所得税もしくは住民税から10年間控除してもらえるという制度です。しかし、適合要件では築25年以内の耐火住宅(マンションなど)となります。旧耐震基準では控除対象外でしたが、改定後は新耐震基準を満たす建物であれば築年数に関係なく“耐震基準適合証明書”があれば住宅ローン減税を受けられるということになりました。

4．贈与税の非課税制度を利用できる可能性がある

住宅ローン控除の適用条件と同様に、贈与税の非課税制度についてもマンション等耐火建築物なら築年数25年までという条件があります。但し、こちらも新耐震基準に適合していることについて証明されたものやについては要件を満たすとされています。

5．不動産取得税・登録免許税の優遇が利用できる可能性がある

軽減の要件に、次のいずれかに該当するものであることというのがあります。

①1982年（昭和57年）1月1日以降に建築されたものであること（固定資産課税台帳に記載された新築日で判断）

②①に該当しない住宅で、新耐震基準に適合していることについて証明がなされたものや、既存住宅売買瑕疵保険に加入している一定のものであること

③新耐震基準に適合しない住宅で、入居前に新耐震基準に適合するための改修を実施する一定の中古住宅であること

6．修繕積立金が高くない

マンションでは、共用部の修繕のために入居者から「修繕積立金（修繕金）」を毎月徴収します。例えばエレベーターの保守点検費用や、屋上の防水工事費用などです。その修繕金は長期修繕計画に沿って設定されており、築年数が経つと修繕金が多くかかることになり、定期的に一時金として徴収するか、あるいは段階的に修繕金が上昇していく方式で補っていきます。段階積み上げ方式の場合は「5年ごとに15%アップ」などの設定が多いため、築年数が経過しているほど修繕金は高くなっているのです。そのため、新耐震物件では旧耐震物件と比較して物件価格が高い一方で、修繕金（ランニングコスト）が安くて済みます。

7．売却しやすい

旧耐震基準の物件を購入する際には住宅ローンを利用できる金融機関に限りがあることから、購入できる方も限られてしまいますが、新耐震基準の物件ですとそういったことがないので比較的売却しやすいです。

業者さんの中には旧耐震の物件は買い取らないというところもありますが、新耐震ですとそういったこともありません。

新耐震基準マンションのデメリット

価格が旧耐震基準のマンションよりも高め

一般的に築年数が浅い（新しい）物件ほど、物件価格は高くなるため、当然ですが旧耐震基準のマンションより新耐震基準のマンションのほうが価格は高くなります。

但し、前述したメリットの6の通り、修繕積立金は新耐震基準のマンションのほうが安めに設定されることが多いです。価格だけでなく、修繕積立金等ランニングコストも視野に入れてトータルで物件を検討しましょう。

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