引渡し後にかかる税金としては、「不動産取得税」と「固定資産税・都市計画税」の2種類があります。
不動産取得税
1．不動産取得税とは
①概要
不動産取得税は、不動産を取得した方に対して課税される税金です。有償・無償の別、登記の有無にかかわらず課税の対象となります。
不動産取得税は
登録免許税とは異なります。登録免許税は国税ですが、不動産取得税は地方税のため東京都の物件を購入した場合は東京都に支払います。
支払いは、物件購入後1度だけです。
②支払時期
新居に入居して概ね4～6ヶ月後に 都税事務所・支庁から送付する納税通知書（毎月7日前後に発送）で、納税通知書に記載されている納期限（原則として発送月の月末）までに納めます。
③支払方法
都税事務所、都税支所、支庁、金融機関、郵便局の窓口のほか、コンビニエンスストアでも支払えます。（※納付書1枚当たりの金額が30万円以下の納付書（バーコードあり）に限ります）
ほかにもペイジー（Pay－easy）やクレジットカードでも支払いが可能です。（※納付書1枚当たりの金額が100万円未満のものに限ります。また、別途手数料がかかります）
2．計算方法
中古マンションの場合、建物と敷地権である土地に分けて計算します。
＜建物＞
（ 取得した不動産の価格（課税標準）※1 － ②控除額※2） × ③税率※3 ＝ 税額
※1「取得した不動産の価格」は、固定資産評価額です。※2 控除額は下記3の軽減措置のところでご説明いたします。※3 税率は通常4%ですが、軽減措置（令和3年3月31日まで）が受けられる場合は3%です。
＜土地＞
不動産取得税 ＝ （固定資産税評価額 × 1／2 × 3％） − 控除額（下記AかBの多い金額）
A ＝ 45,000円
B ＝（土地1m2当たりの固定資産税評価額 × 1／2） × （課税床面積 × 2（200m2限度）） × 3％
3．軽減措置が受けられる要件
＜建物＞
評価額から一定額が控除されます。控除額は住宅が新築された日に応じて下記のように決められており、1997年4月1日以降に建てられた住宅であれば1200万円が控除されます。
掲載元：スーモより
この軽減措置を受けるためには、建物が以下の要件を満たす必要があります。
軽減措置が受けられる建物の要件
- 床面積が50㎡以上240㎡以下
- 取得者の居住用、またはセカンドハウス用の住宅
- 1982月1月1日以降に建築されたもの、または新耐震基準に適合していることが証明されたもの
なお、上記の床面積はマンションの場合、専有面積に共用部分を持ち分に応じて按分した面積が加算されます。これを課税床面積と呼びます。また、長期優良住宅に認定された新築住宅の場合、控除額が100万円上乗せされて1300万円になります。
＜土地＞
上記の要件を満たす住宅が建っている場合に、以下のいずれか多い額が不動産取得税の税額から控除されます。
- 4万5000円
- 土地1㎡当たりの価格×1/2×住宅の床面積の2倍（200㎡が限度）×税率（3％）
4．事例
①自己居住用の中古マンション（平成22年築・課税床面積70m2・共有持分土地面積50m2・ 東京都所在物件・土地の固定資産税評価額3,000万円・建物の固定資産税評価額1,000万円 ）を取得（軽減措置が受けられる場合）
●建物 （1,000万円 − 1,200万円） × 3％ ＝ 0円
●土地 控除額の計算
A ＝ 45,000円
B ＝（3,000万円／50m2）× 1／2 ×（70m2×2）※× 3％ ＝ 126万円
140m2 ＜ 200m2ゆえに140m2
A・Bのいずれか多い方ですから、土地の控除額は126万円となります。
土地の不動産取得税（3,000万円 × 1／2 × 3％） − 126万円 ＝ 0円
②別荘として中古マンションを取得（軽減措置が受けられない場合）
セカンドハウス（毎月1日以上利用）として購入する場合は軽減措置が受けられますが、別荘として購入する場合は軽減措置が受けられません。従って下記のように算出します。
●建物 1,000万円 × 3％ ＝ 30万円
●土地 3,000万円 × 1／2 × 3％ ＝ 45万円不動産取得税は合計75万円
5．申告の仕方
不動産取得税の軽減措置を受けるためには、申告が必要です。不動産を取得した申告をする時に同時に軽減措置を受けたい旨申告しましょう。（一般的には司法書士に依頼するので、軽減措置が受けられる場合は司法書士が行なってくれます）
申告先は都道府県の税事務所です。しかも申告期限が条例で定められており、原則として期限内に手続きしなければ軽減が受けられません。新居に入居して数ヶ月すると納税通知書が送られてきますが、軽減措置の申告をしていないと軽減前の税額が記載されています。軽減前の税額の納税通知書が届いてから慌てて軽減措置の申告をしても間に合う場合と間に合わない場合があるので注意しましょう。
固定資産税・都市計画税
固定資産税・都市計画税は、毎年1月1日時点の所有者が納税義務者となります。仮に7月1日に中古マンションを購入した場合には、1/1～6/30の半年分を売主が負担、7/1～12/31の半年分を買主が負担というように日割り計算して残金決済時に清算します。
不動産取得税は購入後1度だけ支払いますが、固定資産税・都市計画税は所有している間は毎年支払いが必要となります。
1．固定資産税とは
①概要
固定資産税は毎年1月1日時点の土地・建物などの所有者（固定資産税課税台帳に登録されている人）に対して市区町村が課税します。課税標準は固定資産税課税台帳に登録されている固定資産税評価額です。この固定資産税評価額は3年に一度見直すことになっています。建物に関しては築年数が経つごとに下がっていくのが一般的です。公示価格の7割を目途に計算されます。
②計算方法
課税標準（固定資産税評価額）×1.4％（標準税率）
※標準税率は東京都は1.4%ですが、自治体によって異なる場合があります。
③軽減措置
認定長期優良住宅については、次の床面積の要件を満たす場合は、新たに課税される年度から5年度分（3階建以上の耐火・準耐火建築物は7年度分）に限り、当該住宅に係る固定資産税額（居住部分で1戸あたり120㎡相当分までを限度）が2分の1減額されます。
専有部分のうち居住部分の床面積に廊下や階段などの共用部分の床面積を按分し、加えた床面積が50㎡以上280㎡以下
（※専有部分のうち居住部分が1／2以上であるものに限る）
④支払時期
毎年4～6月頃に振込用紙と納税通知書が郵送されるので、そこに書かれている案内に従って支払いましょう。
⑤支払方法
納税は送られてくる納税通知書（振込用紙）を使い納税します。一括払い又は年4回の分納のいずれかを選べます。銀行やコンビニのほか、クレジットカードや電子マネーに対応している自治体もあります。ポイントがたまる分手数料がかかる場合があるので、比較検討してから支払いましょう。
2．都市計画税とは
①概要
都市計画税は都市計画事業や土地区画整理事業に必要な費用に充てることを目的とした税金のことです。 固定資産税と異なり、毎年1月1日現在での市街化区域内の土地、家屋の所有者のみに課せられ、固定資産税とあわせて徴収されます。
②計算方法
固定資産税評価額 × 標準税率（上限が0.3％）
※標準税率は東京23区内は0.3%ですが、自治体によって異なります。
③軽減措置
土地を“住宅”として使用する場合は軽減措置が適用されます。具体的には、ある一定の住宅用地面積に対して次のように税額が安くなります。
200㎡までの部分：固定資産評価額×1/3
200㎡を超える部分：固定資産評価額×2/3
この軽減措置は特に申請する必要がありません。市町村が手続きを行い、納税のタイミングになったら軽減措置を適用したうえでの金額を通知してくれます。なお、建物に対する軽減措置は基本的にありません。これは固定資産税とは異なる部分です。ただし、市町村によっては条例で特例が設けられている場合があるため、確認しておく必要があります。
④支払時期や方法
固定資産税と併せて支払う方法です。時期も同様です。
