登記費用とは？
マンションを購入する際には、仲介手数料や印紙税など、さまざまな費用がかかりますが、その中のひとつに登記費用があります。
そもそも「登記」とは、権利関係などを公に明らかにするために法務局が管理する登記記録というデータに記録することです。 なぜ登記が必要かというと、不動産は、専有しているだけでは所有関係が分からないからです。例えば、マンションの1室に住んでいる人は、借主なのか所有者なのか外見だけでは分かりません。外見からでは分からない権利関係を当事者以外の第三者に示すためにあるのが登記なのです。
通常この登記は、司法書士という専門家に依頼します。その費用が登記費用です。
マンション購入で発生する登記費用には、大きく分けて「登録免許税」と「司法書士報酬」の2つがあります。 ひとつずつ見ていきましょう。
登録免許税
１．登録免許税とは
中古マンションを購入した時には所有権移転登記、抵当権設定登記等をします。この登記をする際にかかる税金が登録免許税です。登録免許税は国に対して支払う税金です。
２．不動産取得税との違い
不動産取得税と間違えやすいのですが、不動産取得税は
不動産を取得した方に対して課税される税金です。有償・無償、登記の有無を問わずに課税されます。引渡し後半年～1年位経つと、都道府県から納税通知書が送られます。
不動産取得税についてはこちら
３．計算方法
■所有権移転登記所有権移転登記は下記の計算式により土地の持ち分と建物それぞれが算出されます。
税額＝課税標準（固定資産税評価額）×税率
＜土地の税率＞売買による土地の所有権の移転登記・・・1000分の20（2%）
※評価証明書にはマンションの敷地全体の評価額が記載されておりますが、該当するマンションの1室の共有持ち分も記載されているので持ち分を掛けて計算します。
＜建物の税率＞売買による建物の所有権の移転登記・・・1000分の20（2%）
■抵当権設定登記費用（住宅ローンを利用される方）また、抵当権設定登記は下記の計算式により算出されます。
税額＝債権額（住宅ローン利用額）× 1000分の4（0.4%）
※ペアローンで夫婦それぞれの名義で抵当権を組む場合はそれぞれに抵当権設定登記費用がかかります。
４．軽減措置
＜土地の軽減措置＞令和3年3月31日までの間に登記を受ける場合1,000分の15（1.5%）に軽減されます。
＜建物の軽減措置＞下記の①～④の条件を満たす場合は税率が1000分の3（0.3%）に軽減されます。
①自己居住用の住宅
②取得後1年以内に登記されたもの
③マンション等耐火建築物は25年以内、木造等耐火建築物以外は20年以内に建築されたもの。この年数を超えている場合には、その住宅が新耐震基準に適合していることについて証明されたものや、既存住宅売買瑕疵保険に加入している一定のものであること。
④床面積（登記床面積）50m2以上
抵当権設定登記も、上記①～④を満たす場合、税率が1000分の1（0.1％）に軽減されます。
司法書士報酬について
司法書士報酬とは上記１の登記手続きをしてくれる司法書士に支払う報酬のことです。一般的には住宅ローンを利用する（抵当権設定がある）場合で、15万円～20万円程度が相場ですが、司法書士によって若干異なるため、事前に見積書をもらいましょう。
その他
登記事項証明書および住宅用家屋証明書の取得代金（実費）がかかる場合があります。これらの証明書は、上記登録免許税の軽減措置を受けられる場合、その申請のために司法書士が法務局に提出するのに使います。両方取得して3000円程度です。
事例
実際の例を見てみましょう。
事例１
- 中古マンションの売買価格 6575万円住宅ローン利用額 5160万円
- 土地の課税標準額 1,316,533,900円 持ち分8136/1205765
- 建物の課税標準額 11,748,100円
- 軽減措置あり
登録免許税は以下のように計算されます。
■建物と敷地の所有権移転費用
- 土地 1,316,533,900円 × 8136/1205765 ×1.5%=133251円
- 建物 11,748,100円×0.3%＝35244円
- （1＋2）の合計 = 168,495円
- （3の百円未満切り捨て）＝ 168,400円
■抵当権設定費用住宅ローン利用額 5160万円 × 0.1% = 51,600円
従いまして、以下3点を合計した、
- 登録免許税（建物と敷地権の所有権移転費用168,400円＋抵当権設定費用5,160円）173,560円
- 司法書士報酬（消費税および通信費・交通費等実費含む）161,080円
- 登記事項証明書(1,200円) ＋ 住宅用家屋証明書(1,300円) ＋ その他登記事項閲覧等(1,482円)
＝ 338,622円が登記費用となります。
事例２
- 中古マンションの売買価格 6150万円
- 住宅ローン利用額 6730万円（諸費用・リフォーム費用含む住宅ローン）
- 土地の課税標準額 1,838,704,450円 持ち分8326/470138
- 建物の課税標準額 4,466,500円
- 軽減措置あり
登録免許税は以下のように計算されます。
・建物と敷地の所有権移転費用
土地1,838,704,450 × 8326/470138 ×1.5%=488443.39円
建物 4,466,500×0.3%=13399.5円
土地＋建物＝488443+13399=501,842円 100円未満切り捨てて501,800円
・抵当権設定費用
67300000×0.1%=67,300円
※諸費用とリフォーム費用を込みで住宅ローンを利用した場合、抵当権設定登記費用は物件のみではなく、諸費用・リフォーム費用込みのトータルの住宅ローン利用額で計算します。
従いまして、
登録免許税（建物と敷地権の所有権移転費用501,800円および抵当権設定費用67,300円） 569,100円
＋ 司法書士報酬（消費税および通信費・交通費等実費含む）110,000円
＋登記事項証明書（1,668円）、住宅用家屋証明書（1,300円）、郵送実費（3,415円）、耐震基準適合証明書（21,780円）28,163円
＝ 登記費用707,263円
事例３
- 中古マンションの売買価格 4190万円
- 住宅ローン利用額 3800万円
- 土地の課税標準額 352,189,740円 持ち分3564/165564
- 建物の課税標準額 5,133,900円
- 軽減措置なし（登記床面積が50㎡未満）
登録免許税は以下のように計算されます。
・建物と敷地の所有権移転費用
土地 352,189,740円 × 3564/165564 ×1.5%=113720.7円
建物 5,133,900円×2%＝102,678円
土地＋建物＝113,720+102,678=216,398円 百円未満切り捨てて 216,300円
・抵当権設定費用
38,000,000×0.4%=152,000円
従いまして、
登録免許税（建物と敷地権の所有権移転費用216,300円および抵当権設定費用152,000円）368,300円
＋ 司法書士報酬（消費税および通信費・交通費等実費含む）177,550円
＋登記事項証明書(1,150円) 1,150円
＝ 登記費用547,000円
事例１～３は実際の見積もりの例で、異なる司法書士事務所に依頼しているため司法書士報酬に少し差があります。
また、物件の課税標準額に税率を掛けるため、課税標準額が高くなればなるほど移転費用は高くなります。土地の移転費用は持ち分によって算出されるので、お部屋が広くなればなるほど移転費用は高くなります。抵当権設定費用は利用するローンの利用額が高くなればなるほど上がります。
いずれにしても軽減措置が適用されるかどうかによって税率が変わるため、軽減措置が適用される物件かどうか事前に確認しておくとよいでしょう。
