中央区は東京都心に位置し、銀座・日本橋といった商業の中心地と、勝どき・晴海・月島などの大規模タワーマンション開発エリアを併せ持つ、多様性に富んだ地域です。2025年現在、マンション価格は過去最高水準を更新し続けており、特に湾岸エリアの大型タワーマンションが市場を牽引しています。

中央区のマンション平均成約価格は、2020年から2025年にかけて驚異的な上昇を見せています。特に2023年以降の上昇率は顕著で、東京23区平均を大きく上回る伸びを記録しています。この傾向は国土交通省の地価公示における地価動向とも連動しており、都心部の不動産価値の上昇を裏付けています。

この急激な価格上昇の背景には、複数の要因が重なっています。

• 大規模開発プロジェクトの完成：晴海フラッグをはじめとする開発により、高額物件の供給が増加
• 都心回帰の流れ：職住近接を求める富裕層の需要が高まっている
• 金融緩和政策の継続：不動産投資への資金流入が続いている

ただし、価格上昇は一様ではなく、築年数や駅からの距離、管理状態などによって大きな差があることも事実です。特に築浅のタワーマンションと築古の中低層マンションでは、価格差が拡大傾向にあります。

平米単価は不動産の価値を比較する上で最も重要な指標の一つです。中央区の平米単価は2025年に189万円/㎡に達し、東京23区平均の127万円/㎡を大きく上回っています。この数値は国土交通省不動産情報ライブラリの公的データに基づいた分析結果です。

平米単価の上昇率を見ると、2020年から2025年にかけて約85%の上昇となっており、物件価格の上昇率（93%）とほぼ同等の水準です。これは、供給される物件の平均面積に大きな変化がないことを示しています。

マンションの成約件数は季節によって変動があり、売却タイミングを検討する上で重要な指標となります。中央区の月別成約件数を分析すると、明確な季節性パターンが見られます。

売却を検討される方は、これらの季節性を考慮して売出時期を決定することが重要です。特に3月の成約を狙う場合は、1月頃から売却活動を開始することをお勧めします。

間取りによって価格帯は大きく異なり、購入層も変わってきます。中央区の2024-2025年の間取り別平均売買価格を見ると、ファミリー向けの広い間取りほど高額になる傾向が顕著です。

特筆すべきは、4LDKの平均価格が東京23区平均の2.2倍に達していることです。これは中央区の大型ファミリー向け物件の多くが、勝どきや晴海のハイグレードタワーマンションであることが要因です。一方、ワンルームは23区平均との差が最も小さく、投資用物件として一定の需要があることを示しています。

また、築年数や駅からの距離も価格に大きく影響します。同じ間取りでも、築浅物件と築古物件では2倍以上の価格差が生じることもあります。売却を検討される際は、これらの要因を総合的に考慮した適正価格の設定が重要です。

築年数は物件価格を左右する最も重要な要因の一つです。中央区の2024-2025年の築年数別平均平米単価を分析すると、築年数による価格差が明確に現れています。

興味深いのは、築26-30年の物件が築21-25年より高い平米単価を示していることです。これは、この年代の物件に銀座や日本橋の立地条件の良い物件が多く含まれているためと考えられます。また、駅からの距離も価格に大きく影響し、駅近物件は築年数による価格下落が緩やかになる傾向があります。

中央区内でも地域によって相場は大きく異なります。2022年から2024年にかけての町村別平均平米単価の推移を見ると、エリアごとの特性と価格動向が明確に現れています。

特に注目すべきは、勝どきエリアの急激な価格上昇です。2022年の121万円/㎡から2024年の176万円/㎡へと、わずか2年で約45%上昇しています。これは、パークタワー勝どきなどの大規模タワーマンションの竣工が相次いだことが主因です。

一方、日本橋エリアは全体的に高い水準を維持しつつも、細かなエリアによって価格差が大きいのが特徴です。オフィス街に近い日本橋本町や茅場町は高額ですが、箱崎町や中洲などの周辺部は比較的手頃な価格帯となっています。

中央区で最も人気の高いマンションを、2022-2024年の平均平米単価でランキングしました。上位には新築・築浅のタワーマンションが並び、中央区の不動産市場を牽引しています。

これらの高額マンションに共通するのは、大規模開発による充実した共用施設、最新の設備仕様、そして何より立地の良さです。特に晴海フラッグや勝どきのタワーマンション群は、街全体が計画的に開発されており、住環境の良さが高く評価されています。

売出件数の多いマンションは、市場での流動性が高く、売却しやすい物件と言えます。中央区の売出件数ランキングを見ると、大規模タワーマンションが上位を占めています。

売出件数が多いことは、必ずしもネガティブな要因ではありません。むしろ、市場での認知度が高く、購入希望者も多いため、適正価格であれば比較的早期に売却できる可能性が高いと言えます。特に1000戸を超える大規模マンションは、管理組合がしっかりしており、共用施設も充実しているため、資産価値が維持されやすい傾向があります。

中央区のマンション市場は活況を呈していますが、高値売却を実現するには戦略的なアプローチが必要です。市場データを踏まえた上で、以下のポイントを押さえることが重要です。